Земля под многоквартирным домом. В поисках решения. . В соответствии с жилищным законодательством земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Однако на практике нередко возникают вопросы, связанные с государственной регистрацией общей долевой собственности на указанный земельный участок, в случае когда собственником земельного участка изначально является застройщик многоквартирного дома. Согласно с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом на основании п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество (Постановление КС РФ от 28.05.2010 N 12-П). В связи с отсутствием особого порядка государственной регистрации оформление права на такой земельный участок затруднено, так как в случае возникновения права собственности на земельный участок в порядке ст. 16 Закона N 189-ФЗ обязанность собственников жилых помещений осуществить государственную регистрацию возникновения и перехода права не установлена (государственная регистрация в данном случае носит правоподтверждающий характер). В свою очередь, имеются случаи, когда земельный участок под многоквартирным домом уже находится в частной собственности юридического или физического лица (например, застройщика). При этом, исходя из положений ст. 16 Закона N 189-ФЗ, данное право у них прекращается в силу закона после регистрации права на жилые помещения в многоквартирном доме хотя бы двух лиц. Однако в настоящее время порядок прекращения права частной собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, после введения такого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилые помещения в указанном доме за различными лицами законодательно не регламентирован. В связи с этим можно сделать вывод, что нормы жилищного законодательства вступают в противоречие с положениями земельного законодательства. Так, в соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 ЗК РФ. Согласно ст. 30.2 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен такой земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права. Данный вопрос является предметом многочисленных судебных разбирательств, в рамках которых обжалуются отказы регистрирующего органа в прекращении права частной собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом (Определение ВАС РФ от 26.07.2011, Постановления ФАС СЗО от 31.03.2011 N А56-39901/2010, ФАС СЗО от 03.02.2011 N А56-95109/2009). Рассматривая подобные споры, суды приходят к следующим выводам. Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета. В силу п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ отдельная регистрация доли в праве собственности на земельный участок собственнику жилого помещения не требуется. Если юридическое или физическое лицо не является собственником помещений в многоквартирном доме, то оно не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок. При этом заявление такого лица об отказе от права собственности на земельный участок считается направленным на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать. С учетом указанных норм суды признают отказы в государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, незаконными. Несмотря на сложившуюся судебную практику, вопросы, связанные с порядком государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме в связи с прекращением на него права частной собственности, остаются. Согласно п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В соответствии с п. 6 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29), заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном доме, либо представителями собственников помещений. Таким образом, государственная регистрация прекращения права частной собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и права общей долевой собственности на такой земельный участок осуществляется в заявительном порядке. Для собственников жилых помещений обязанности по осуществлению государственной регистрации возникновения и перехода права общей долевой собственности на земельный участок не установлены. В связи с этим при прекращении права собственности лица на земельный участок под многоквартирным домом заявления собственников жилых помещений о госрегистрации общей долевой собственности на данный объект недвижимости в регистрирующий орган не представляются. Вместе с тем по окончании строительства и после регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме право частной собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (если оно зарегистрировано в установленном законом о регистрации порядке), должно быть прекращено на основании соответствующего заявления, так как в силу норм действующего законодательства данный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Итак, на сегодняшний день имеются значительные противоречия и пробелы в действующем законодательстве, регулирующем вопросы регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому необходимы существенные доработки нормативно-правовых актов. М. Тоноян Как оформить в собственность земельный участок под МКД? Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать? Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий. Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы: •Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме; •Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка; •Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка; •Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона; •Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка; •Протокол ОСС о формировании земельного участка. Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года). Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года). Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы: •Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД; •Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями; •Подтверждение оплаты госпошлины; •Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД; •Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД; •Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД; •Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей; •Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство. Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов: •лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ; •заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении; •в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг. Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года). С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).