Форум правовой взаимопомощи военнослужащих

QR_BBPOST А если платить не только за коммунальные услуги, но и за обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД по квитанциям УК, не подписывая договор? В этом случае на каких условиях считается заключенным договор? На условиях ПП 354 или на условиях УК? И будет ли такой договор являться договором по оказанию услуг управления МКД на условиях ПП 354, если не подписывать договор с УК, но оплачивать платежки от УК?

Ситуация со вступлением в силу договора на оказание коммунальных услуг прямо прописана в 354 ПП.
Что касается оплаты остальных услуг, то суды по этой ситуации считают, что стороны фактически вступили в договорные отношения. А поскольку условия договора едины для всех собственников дома - то условия договора будут явно не Ваши.

QR_BBPOST Что касается оплаты остальных услуг, то суды по этой ситуации считают, что стороны фактически вступили в договорные отношения. А поскольку условия договора едины для всех собственников дома - то условия договора будут явно не Ваши.

То есть, Вы хотите сказать, что пиши - не пиши Протокол разногласий, толку от этого нет? Договор УК будет един для всех?

Да будет единым для всех.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол разногласий предусмотрен только для случаев, когда УК назначается по муниципальному конкурсу. В этом случае компания-победитель представляет собственникам текст договора, на который они вправе составить протокол разногласий. Дается на это 30 дней. Этот срок считается с момента выставления договора на дом, а не прихода каждого отдельного собственника в офис компании.
УК может согласиться или не согласиться с предложениями.
При несогласии спор может быть решен в судебном порядке. Однако, если положения договора не будут противоречить закону, то зачем суду принимать Вашу сторону?

Не знаю, что за договор предлагает вам "Славянка" и почему именно она, если полномочия по управлению домами уже переданы ГУЖФ. Типовой договор с этой конторой - в первом сообщении ветки.

В дополнение замечу, что если в течении года УК не наберет подписи собственников, представляющих более 50%, то решение о ее выборе считается нереализованным. Собственникам должно быть предложено провести собрание по выбору способа управления и компании, либо назначен муниципальный конкурс.

QR_BBPOST Да будет единым для всех.

Имеете ввиду это? - Согласен. Тогда где Решение общего собрания Собственников помещений МКД с протоколом собрания?
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящий Договор заключен на основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ, решения
общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол № _____ от
«___»____________ 2015г.).
1.2. Условия настоящего Договора определены собранием Собственников помещений
многоквартирного дома и являются одинаковыми и обязательными для всех Собственников
помещения.

QR_BBPOST где Решение общего собрания Собственников помещений МКД с протоколом собрания?

У меня нет сомнений, что данное "собрание" проведено Министерством обороны самим с собой, когда оно имело права собственности на все помещения.
Если на тот момент хоть одна квартира уже была передана иному собственнику, то он должен был быть оповещен о собрании и иметь возможность принять участие в голосовании. Нарушение этого требования дает возможность оспорить решение по выбору компании в судебном порядке.

QR_BBPOST У меня нет сомнений, что данное "собрание" проведено Министерством обороны самим с собой, когда оно имело права собственности на все помещения.

Вот здесь надо порыться в документах как сыщику, как МО могло выступать от имени Собственника если собственности РФ нет?

Добавляю Договор С Управляющей Компанией, спасибо за файлы gen.777.60

Отправлено спустя 1 минуту 50 секунд:
Данный файл с темы БО.

QR_BBPOST Вот здесь надо порыться в документах как сыщику, как МО могло выступать от имени Собственника если собственности РФ нет?

Вы о чем? Без предварительного оформления права собственности Минобороны квартиры не раздавало бы. в собственность очередникам.

QR_BBPOST Добавляю Договор С Управляющей Компанией, спасибо за файлы gen.777.60

Значительная часть положений не соответствует типу договора и выходит за его рамки.
Речь в нем может идти только о коммунальных услугах.

У меня нет сомнений, что данное "собрание" проведено Министерством обороны самим с собой, когда оно имело права собственности на все помещения.
Если на тот момент хоть одна квартира уже была передана иному собственнику, то он должен был быть оповещен о собрании и иметь возможность принять участие в голосовании.

Если б МО уже проголосовало и заключило такие договора,то с нами бы не вошкались.
Тут МО застройщик,оно построило и передало,назначив временную УК(типа через конкурс).
Если доля МО через год будет не более процентов 30 по бочке,то есть вариант сменить УК.

Подписавшие договор скажите,вам ваш экземпляр сразу отдали? Подписанный? Кем?

QR_BBPOST Защитник Отечества писал(а):
Источник цитаты Вот здесь надо порыться в документах как сыщику, как МО могло выступать от имени Собственника если собственности РФ нет?

Вы о чем? Без предварительного оформления права собственности Минобороны квартиры не раздавало бы. в собственность очередникам.

Я о другом хотел сказать, не то, чтобы совсем нет собственности РФ, а когда был подписан Договор и когда Собственность?

Так копайте в этом направлении.
Установите даты:
- права собственности РФ;
- оперативного управления Минобороны;
- заключения договора со "Славянкой";
- количество собственников - физических лиц на момент заключения договора.
Только это такая тягомотина, что проще просто провести голосование и выбрать другую компанию.

QR_BBPOST Если доля МО через год будет не более процентов 30 по бочке,то есть вариант сменить УК.

Надо сначала найти компанию, за которую собственники проголосуют и убедиться в ее готовности работать с вашим домом.
Забудьте про колхозы. И договор и УК - для отдельного дома!
Хотя конечно, предварительную работу проще делать вместе.

QR_BBPOST Так копайте в этом направлении.
Установите даты:

Я об этом и пытаюсь сказать, но на практике должны первенцы этим заниматься. Предполагаю, что дата заключения Договора с УК будет раньше даты ОУ МО РФ на собственность РФ, т.к. были случаи предоставления ЖП даже без права ОУ, вот и почва

...Если на тот момент хоть одна квартира уже была передана иному собственнику, то он должен был быть оповещен о собрании и иметь возможность принять участие в голосовании. Нарушение этого требования дает возможность оспорить решение по выбору компании в судебном порядке.

Тоже так считал до недавнего времени,потом еще раз перечитал ч.2 ст. 163 ЖК РФ:
"Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
...
2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса."
http://www.consultant.ru/popular/housin ... html#p2573
© КонсультантПлюс, 1992-2015
Ничего не утверждаю,просто читаю,так как вижу и пытаюсь разобраться.
Кстати,в Подольских Кузнечиках такие дома ("не густо охваченные частной собственностью"),в которых государственная (та,которую мы в обиходе называем "МО РФ") доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов,выставлены администрацией города на открытый конкурс и в качестве основания указывается именно ст.163.
(http://torgi.gov.ru/restricted/notifica ... revPageN=2).
В других домах,выставленных на конкурс,в которых доля частников превысила 50%,в качестве основания проведения конкурса указывали ст. 161 ЖК РФ.-http://torgi.gov.ru/restricted/notifica ... evPageN=10
И веселый нюанс по тем домам (подпадающим под ч.2 ст.163)- в сентябре-октябре в районе появилась некая УК,которая заявила,что она принимает в управление дома.Там много к ней вопросов по основаниям на прием,но по тем домам,которые подпадают под ч. 2 ст.163,она (та УК) заявляла: Вот такой "компот"!?

QR_BBPOST Тоже так считал до недавнего времени,потом еще раз перечитал ч.2 ст. 163 ЖК РФ:
"Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Ну, если полезли в тонкости, то все еще сложнее.
Согласно Федеральному закону от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (пп.2 п.1 ст.93) удовлетворение государственных нужд нужд может осуществляться заключением контрактов (договоров) с единственным поставщиком, определенного распоряжением Правительства.

Распоряжением Правительства РФ от 11.06.2015 N 1089-р "Об определении АО "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства" единственным исполнителем осуществляемых Минобороны России в 2015 - 2016 годах закупок работ и услуг, связанных с поставкой, передачей тепловой энергии и теплоносителя, водоснабжением, транспортировкой и подвозом воды, водоотведением, транспортировкой и очисткой сточных вод, обслуживанием казарменно-жилищного фонда и объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, включая электросетевое хозяйство, для нужд Минобороны России" (п.1) акционерное общество "Главное управление жилищно-коммунального хозяйства" (АО ГУ ЖКХ" определено единственным исполнителем осуществляемых Минобороны России в 2015 - 2016 годах закупок работ и услуг, связанных с поставкой, передачей тепловой энергии и теплоносителя, водоснабжением, транспортировкой и подвозом воды, водоотведением, транспортировкой и очисткой сточных вод, обслуживанием казарменно-жилищного фонда и объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, включая электросетевое хозяйство, для нужд Минобороны России и подведомственных ему государственных казенных, бюджетных и автономных учреждений.
ГУЖФ входит в структуру АО "ГУ ЖКХ"

Раньше аналогичный документ был и в отношении "Славянки".
В период с оформления права собственности РФ, передачи оперативного управления Министерству обороны жилого фонда и до передачи его очередникам, данные нормативные акты используются для заключения договоров управления.

Можно спорить по поводу принадлежности домов к казарменно-жилому фонду, но именно так это и работает.
Поэтому я и говорю, что биться с этой ситуацией дело сложное и малоперспективное.
Гораздо проще в течении одного-двух лет создать в доме активную группу, присмотреть управляющую организацию, согласовать с ней условия договора, которые предстоит утвердить собственникам и провести выборы новой управляющей организации путем общего собрания собственников.

Договор с Гужф на 5 лет это гарантийный срок не исполняемый строительной компанией ?

В понедельник РЭО пригласила подписать Договор с УК «ГУЖФ»ул. Синявинская 11. Муж вчера начал изучать его, еще не весь прочитали, но уже сделали вывод, что в такой форме подписывать Договор нельзя! Пункт № 7 Срок действия Договора п.п 7.1; 7.2;7;3. Договор заключается на 5 лет. Целых 5 лет мы не сможем сменить управляющую компанию! Договор заключать на 1 (один) год с последующей пролонгацией. Уведомление о расторжении Договора со стороны Собственника (решением общего собрания) или со стороны УК не менее чем за 2(два) месяца до окончания Договора. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ: Решение общего собрания Собственников помещений ЯВЛЯЕТСЯ основанием досрочного расторжения Договора с УК.
Теперь по пунктам: Пункт № 2. п.п 2.2 – указать точные границы земельного участка дома ( указать размеры); п.п 2.4 – включить сбор и вывоз мусора, убрать газоснабжение; п.п 2.5 – добавить : содержание, ремонт, наладка лифтового оборудования; 2.6- в текущий ремонт включить : системы отопления, водоподведения, водоотведения, инженерных сетей и оборудования, лифтового оборудования.
Пункт № 4. П.п7 4.1.6 – газоснабжение – удалить, добавить сбор и вывоз бытовых отходов; п.п 4.1.8 – добавить – в указанные законодательством сроки; п.п 4.1.10- добавить – информировать о размерах платежей; 4.1.24- использование и сдача в аренду нежилых помещений по решению общего собрания собственников; 4.2.6- по решению собрания собственников; 4.2.8 – организовывать ввод в эксплуатацию индивидуальных приборов учета с составлением акта ввода и опломбировки приборов; п.п 4.2.14- установление общедомовых приборов учета и энергосберегающего оборудования за счет средств на ТО и ремонт здания; п.п4.3.1- добавить: в соответствии с выставленными платежными документами составленными по тарифам и нормам установленными ПП РФ, Правительством г.Москвы и законодательными актами РФ и г. Москвы; п.п 4.3.2г) –добавить: и индивидуальных приборах; п. Б) и 4.3.6 объединить (одно и тоже).
Пункт №5. П.п 5.5- выдача платежных документов 25 числа?данные индивидуальных приборов учета -?? Дата. (п.п4.1.11 – 1-е число; п.п5.5 – 25 число ?)Извещения на оплату должны быть с печатью и подписью представителя УК.
На этом пока все.Продолжение следует… Если мы не правы, напишите, пожалуйста. Первый раз читаем Договор внимательно. Со Славянкой подписывали Договор почти не читая, не выдавала ключи пока не подпишем. Ждем ваших правок.

QR_BBPOST Ждем ваших правок.

А сам договор то выложите!

Посмотрите на ветке Большая Очаковская стр.622 Ветеран выложил ссылку.
Вверху этой страницы тоже есть договор , скачивайте.выложил Владимир Черных.

QR_BBPOST п.п 2.4 – включить сбор и вывоз мусора

сбор и вывоз мусора прописаны в

QR_BBPOST п.п 2.5

...нафига дублировать?

Отправлено спустя 8 минут 27 секунд:

QR_BBPOST п.п 2.5 – добавить : содержание, ремонт, наладка лифтового оборудования; 2.6- в текущий ремонт включить : системы отопления, водоподведения, водоотведения, инженерных сетей и оборудования, лифтового оборудования.

Все это более подробно указано в приложениях к договору.....

Отправлено спустя 3 минуты 16 секунд:
Денежные средства по статье «капитальный ремонт», оплаченные
собственниками помещений в многоквартирном доме поступают на отдельный счет
Уполномоченного в соответствии с действующим законодательством лица, носят накопительный
характер, не могут быть израсходованы на иные нужды, кроме капитального ремонта без решения
общего собрания собственников помещений многоквартирного дома....а вот этот пункт для меня сомнителен ...вроде как этому варианту есть альтернатива - региональный оператор.....

То есть, Вы хотите сказать, что пиши - не пиши Протокол разногласий, толку от этого нет? Договор УК будет един для всех?

Возможно да, вот позиция суда:
...
В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения) (п. 4). Спорный договор не является публичным.
...
Законом не предусмотрена возможность заключения договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в доме на индивидуальных условиях.
...
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что условия договора управления многоквартирным домом должны были устанавливаться ответчиком с каждым собственником индивидуально, при заключении с ними договора управления, противоречит ч.4 ст. 162 ЖК РФ из которой следует, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Указание в жалобе на то, что на общем собрании не оформлялся и не подписывался договор управления, на правильность принятого решения не влияет, поскольку на общем собрании определяются условия такого договора, а затем договор заключается с собственниками помещений в доме на условиях, принятых решением общего собрания.

В судебном заседании апелляционной инстанции ________ не отрицался факт того, что с некоторыми собственниками договор управления, предложенный управляющей компанией, заключался.
....
полный текст решения см. http://uloblsud.ru/index.php?option=com ... Card=40685

но пробовать обязательно НАДО!

В свое время написал протокол разногласий к Договору со Славянкой см.Файл:

[ref]Borozda[/ref],
в первую очередь надо ознакомиться с документами, являющимися основанием прихода УК. В бланках, предложенных на подпись, указанные поля как и приложения - не заполнены. Остальное вторично.
Какой корпус?

То есть, Вы хотите сказать, что пиши - не пиши Протокол разногласий, толку от этого нет? Договор УК будет един для всех?

но пробовать обязательно НАДО!
Владивосток рулит http://snegovaya-pad.ucoz.ru/forum/63-108-5

QR_BBPOST Договор заключается на 5 лет. Целых 5 лет мы не сможем сменить управляющую компанию!

Можно. Если УК не исполняет своих обязательсв по договору.

Теперь по пунктам: Пункт № 2. п.п 2.2 – указать точные границы земельного участка дома ( указать размеры);

Сомневаюсь, что они определены.

п.п 2.4 – включить сбор и вывоз мусора;

Это не коммунальная услуга. Сейчас это входит в СиРЖП. С января будет в квитанции отдельной строчкой.

п.п 2.5 – добавить : содержание, ремонт, наладка лифтового оборудования;

Тут много модно перечислять - от противопожарной системы до почтовых ящиков. Проще убрать перед словом "оборудования" предлог "их", заменив его на "и". Скорее всего так и было. Просто опечатка.

4.1.6 – газоснабжение – удалить, добавить сбор и вывоз бытовых отходов;

Не я вляется коммунальной услугой.

п.п 4.1.8 – добавить – в указанные законодательством сроки;

Сроки могут устанавливаться не только законодательством, но и Договором.

п.п 4.2.14- установление общедомовых приборов учета и энергосберегающего оборудования за счет средств на ТО и ремонт здания;

Установка общедомовых приборов учета относится к мероприятиям капитального ремонта и выполняется за счет соответствующего Фонда.
...

Обычное желание работающих с проектом договора все подробно расписать, да еще сделать ссылки на нормативные документы.
На самом деле, законодательством уже достаточно четко все расписано. И в дублировании нет никакой необходимости. Положения законодательства - это внедоговорные отношения. Положения договора, не соответствующие нормативам недействительны. И наоборот - нормативные работы обязательны для исполнения независимо от того, прописаны ли они в Договоре.
Надо сосредоточится на сроке договора, возможности его быстро и безболезненно расторгнуть и вопросам контроля и отчетности.
По ЖК РФ отчет предоставляется УК раз в год, если собственниками не установлено иное. Вот и делайте ежеквартально.
Кроме того, для контроля необходимо знать План годовых работ. Его неожиданно убрали из стандарта раскрытия информации, предоставив собственникам право оговорить этот документ в Договоре.
Оговорите количество приемных дней и часов. Возможность платить квартплату без процентов. Сроки платежей (допускается менять Договором). Содействие УК в проведении общих собраний собственников.
Взаимодействие с Советом дома и обязательный прием членами Совета дорогостоящих работ в доме.
Совместное снятие показаний общедомовых приборов учета. Участие Совета в проводимых два раза в год осмотрах состояния общего имущества с составлением акта и участи в разработке ежегодного Плана работ на основе такого осмотра. Возможность в согласованное время осмотра подвала, крыши, технического этажа.
ОБЯЗАТЕЛЬНО оговорить размер компании на свое содержание и норму прибыли от выполненных работ.

Обращаю внимание:
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
Цена договора и размер платы за ремонт и содержание идут через запятую! То есть оговариваются отдельно. Хотя услуги управления и входят в СиРЖП.
Цена договора - и есть то, что компания получает за свои услуги и расходует на свое содержание и получение прибыли.
Не лезьте в штат и заплаты - это внутренне дело компании. Установите общую цифру и пусть они распоряжаются ею как хотят.
Определяться цена договора может по разному:
- твердой суммой или процентом от тарифа СиРЖП;
- процентом от стоимости выполненных работ;
- сочетанием этих пунктов.

QR_BBPOST Надо сосредоточится на сроке договора, возможности его быстро и безболезненно расторгнуть и вопросам контроля и отчетности.

Правильная мысль. Тоже к этому пришел. Допустим, заключить с УК договор на полгода, посмотреть как работает. Типа испытательного срока. Если не устраивает работа УК, срок договора заканчивается, и дальше идем каждый своей дорогой.

QR_BBPOST для контроля необходимо знать План годовых работ. Его неожиданно убрали из стандарта раскрытия информации, предоставив собственникам право оговорить этот документ в Договоре.

Конечно. Эти работы, это же кормушка. И проконтролировать, что на самом деле было выполнено из запланированного, а что нет, проблематично. тут мы плавно подходим к проблеме аудита деятельности УК.

QR_BBPOST Правильная мысль. Тоже к этому пришел. Допустим, заключить с УК договор на полгода, посмотреть как работает. Типа испытательного срока. Если не устраивает работа УК, срок договора заканчивается, и дальше идем каждый своей дорогой.

Полгода - точно не вариант. Надо не меньше года. Если уж совсем будет плохо раньше - допускается расторжение решением собственников. Это прописано у ГУЖФ. Только 12 месяцев там надо заменить на 2-3 (период передачи дел и документов другой компании и окончательные взаиморасчеты).

Как вы считаете, нужно ли прописывать в договоре особо, что при прекращении действия договора с УК, прежняя УК обязана в течение недели передать проектную документацию по квартире, исполнительную схему по ней и все акты по ней передать УК, с которой собственник заключит новый договор, пр условии если собственник сообщит контактные данные новой УК?

QR_BBPOST Только 12 месяцев там надо заменить на 2-3 (период передачи дел и документов другой компании и окончательные взаиморасчеты).

На просторах инета нарыл.....Если решение о смене УК принято, действующая компания обязана в 30-дневный срок передать всю техническую документацию новой УК, выбранной на замену

Какую документацию по квартире? УК квартирами не занимается (только платные услуги). УК обслуживает общее имущество.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень когда-то составлял. Возможно что-то уже поменялось.

QR_BBPOST Допустим, заключить с УК договор на полгода, посмотреть как работает.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;


http://www.consultant.ru/popular/housing/55_26.html
© КонсультантПлюс, 1992-2015

QR_BBPOST Если решение о смене УК принято, действующая компания обязана в 30-дневный срок передать всю техническую документацию новой УК, выбранной на замену

Не знаю такого норматива. Все зависит от оговоренного в Договоре срока, за который УК должна быть предупреждена о прекращении Договора.