ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 24 янв 2017, 16:44 #1

Открываю новую тему по случаю готовности представителей от управляющих компаний общаться напрямую, и даже их готовности растолковать нам некоторые наши заблуждения в жилищном законодательстве, а так же попытаться развеять наши предубеждения в отношении управленцев.
Основные принципы данной ветки:
НЕ ОБОБЩАТЬ и НЕ ОСКОРБЛЯТЬ!
Собственников (жителей) предупреждаю, что модерировать буду строго. Строже чем наших гостей. Ибо они - гости. И пришли сюда чтобы найти хотя бы минимальное взаимопонимание. Примеров и площадок такого общения явно не много. Поэтому давайте не портить её взаимными оскорблениями.

Участники ветки со стороны управляющих организаций: здесь

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ТехСообщения

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 24 янв 2017, 16:44 #2

Список участников со стороны управляющих организаций:

Гость с Урала - председатель ТСЖ
griha314 - директор управляющей организации

Надеемся на подключение дополнительных участников, особенно обслуживающих наши жилые комплексы. Если таковые будут - можно будет выделить отдельные дополнительные ветки.

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ТехСообщения

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 24 янв 2017, 16:44 #3

Обсуждение предлагаю начать с самого больного - с денег. Именно здесь наши интересы коренным образом расходятся. Собственники хотят получить максимум качественных услуг за свои платежи, а управляющие организации - как можно больше направить их в свою прибыль.
Что и за что мы платим, что из этих денег достается управляющей организации, и как эти средства они используют.
Как происходит деление на расходы по содержанию самой компании, и расходы по работам в доме. Могут ли собственники влиять на эти пропорции.
Интересно также узнать мнение управленцев о том, что они считают своей прибылью.

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 24 янв 2017, 21:24 #4

День добрый господа ))
Ну, что если у участников данного форума есть вопросы в области ЖКХ, принципов работы и понимания процесса со стороны организаций занимающихся управлением МКД, чтож давайте попробуем обсудить, найти точки для понимания и налаживания конструктивного диалога, с целью обеспечения качественного содержания наших домов с максимальной выгодой для всех сторон процесса ))

Ну и для понимания замечу, что я не совсем представитель УК, я являюсь председателем ТСЖ, вполне успешно, самостоятельно обслуживающего свой дом (ну и ещё пару рядом находящихся) ))
Да в силу специфики своей работы и опыта я могу сказать, что достаточно хорошо знаю ситуацию в отрасли как с точки зрения Управленца, так и с точки зрения собственника. Думаю будет чем поделиться и с вами ))
Владимир Черных писал(а):Источник цитаты Что и за что мы платим, что из этих денег достается управляющей организации, и как эти средства они используют.
Как происходит деление на расходы по содержанию самой компании, и расходы по работам в доме. Могут ли собственники влиять на эти пропорции.
Интересно также узнать мнение управленцев о том, что они считают своей прибылью.

Что касаемо денег, тарифов, затрат и прибылей, то тут "стандартов" по сути нет. Каждая УО (как представитель частного бизнеса) реализует свою собственную политику, в меру своего понимания процессов и умения Руководства компании организовать и вести свой бизнес (ну естественно всё это в рамках действующего законодательства).

Если остановится подробнее к примеру на прибыли, то говоря простым языком она банально закладывается определённым процентом в согласовываемый с заказчиком (собственниками) тариф на услуги УО, определяемый при заключении договора Управления, что вполне логично и естественно, так как работа должна быть оплачена.
Второй основной аспект получения прибыли это экономия средств при выполнении работ, в случае если УО является непосредственным исполнителем услуг или производителем работ, что так же абсолютно логично, хотя и вызывает много пересудов, в связи с тем, что в данном случае возникает очевидный конфликт интересов сторон...
С одной стороны искусство сделать больше за меньшие деньги, это и есть искусство ведения бизнеса, а с другой неминуемо возникающее у заказчика ощущение, что при заключении договора подрядчик "обвёл его вокруг пальца", запросив заведомо завышенную цену ))
Так вот по поводу второго аспекта (ощущения обманутости) сразу замечу, что собственник конечно может переживать, точно так же как он к примеру может переживать, что при покупке квартиры он заплатил риелтору не 3% а 5% но только при этом не стоит забывать, что он нанял качественного специалиста (за согласованную плату), который выполнил всю требуемую работу и он получил необходимый результат! А тот что за 3% мог оставить и без денег и без квартиры! )) Это по сути есть нормальная конкуренция и рыночные отношения. Определяющим моментом которого является приемлемое для каждого соотношение "цена - качество"!
В общем в итоге нам ведь важно получить желаемый результат (за приемлемые деньги)! Цену вы согласовали и закрепили! Далее должны получить согласованный тем же договором результат работ (и вот он то и должен проверяться на соответствие оговоренным условиям)...

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 24 янв 2017, 22:54 #5

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты я не совсем представитель УК, я являюсь председателем ТСЖ

По ТСЖ вопросы тоже будут, но пока Вы взяли на себя нелегкий труд защиты УК от необоснованных претензий жителей.

Теперь по обсуждаемому вопросу.
Если УК намеревается получать прибыль с выполняемых работ, то зачем ей платить еще и за управление, которое в том и состоит, чтобы максимально эффективно использовать деньги собственников?
Делая покупку в магазине мы оплачиваем как стоимость товара, так и накладные расходы магазина, включая содержание штата и здания.

Во взаиморасчетах с УК вижу два варианта:

1. Заранее оговаривается стоимость работ по содержанию дома, которая включает в себя стоимость материалов, работ и прибыль компании. Чем больше делают - тем больше получают;

2. Договором управления определяется % от платежа "Содержание и ремонт", который идет на содержание компании. В эту часть собственники не лезут, УК распоряжается этими деньгами как хочет. Чем меньший штат они будут содержать и кататься по Кипрам на "курсы повышения квалификации", тем больше получат на карман. Оставшаяся часть денег используется строго на обслуживание дома в соответствии с нормативами и годовым планом работ. Выполняют работы своими силами - экономят НДС, по сравнению с нанимаемыми сторонними организациями. Хотя не исключаю и заранее оговариваемой премии в случае экономии при выполнении работ.

В обоих случаях еще есть оказание платных услуг внутри квартир, что может составлять значительную часть дохода компании.

И в любом случае я не могу принять позицию УК, согласно которой, если жители не доказали невыполнение работ - они подлежат оплате как выполненные. А если доказали - делается перерасчет. Не принимаю потому, что жители наняли УК, чтобы самим не заниматься этими вопросами, и не бегать по судам и Жилинспекциям. Да и сам перерасчет возможен, если только стоимость работ была заранее оговорена, что не всегда делается. Да и как можно оценить, например, что лампочки и разбитые стекла заменяются не за 1-3 дня, а через 2-3 месяца.
К тому же, такая позиция провоцирует УК на обман жителей и максимальное сокращение работ, путем доказывания "отсутствия необходимости" в их проведении.
За это сообщение автора Владимир Черных поблагодарил:
And_k (30 янв 2017, 09:33)

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 24 янв 2017, 23:01 #6

Теперь, что касается Вашего личного опыта, как председателя ТСЖ.
По Вашему мнению - стоит ли сейчас создавать ТСЖ, или проще создать свою управляющую организацию, работающую с минимальной прибылью?
Что оптимальнее для собственников дома?

MSinyukaev
Заслуженный участник
Сообщения: 764
Зарегистрирован: 10 янв 2011, 17:07
Благодарил (а): 568 раз
Поблагодарили: 962 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение MSinyukaev » 24 янв 2017, 23:39 #7

Гость с Урала, здравия желаю!
Спасибо, что откликнулись на предложение Владимира.
У меня к Вам простой (внешне-кажущийся) и конкретный вопрос.
Ситуация: на УК (как юрлицо) надзорный орган ( ГЖИ/ ГАТН) наложил штраф. Штраф тот УК должна оплатить из своей прибыли. Многие УК откровенно и без тени смущения, порой с нескрываемым злорадством, нам заявляли и заявляют- "жалуйтесь, жалуйтесь сколько хотите, все-едино штраф мы оплатим из средств за "содержание", чем больше заплатим, тем меньше вы получите работ/услуг". Открытое заявление (неверное) об оплате из "содержания" меня не очень интересует, меня интересует иной вопрос:" Как,каким образом, где жители (собственники/ПСД или просто жители), или какие-то надзорные структуры после обращения к ним по этому поводу, могут посмотреть (и могут ли) из каких именно средств оплачен штраф?" Или это "страшная коммерческая тайна", которую УК строго хранит и никого к ней не допускает? Есть ли какие-то законные пути проверить?

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 25 янв 2017, 08:35 #8

Владимир Черных писал(а):По Вашему мнению - стоит ли сейчас создавать ТСЖ, или проще создать свою управляющую организацию, работающую с минимальной прибылью?
Что оптимальнее для собственников дома?

Что касаемо создания ТСЖ, то тут всё зависит от размеров и состояния дома и наличии в нём команды грамотных активистов, готовых взяться за это дело. Если дом достаточно большой (хотя бы 15 000 - 20 000 квадратных метров) находится в хорошем состоянии (не требует срочных, больших и дорогостоящих ремонтов), в нём есть грамотный актив и общее согласие собственников (что бы потом не было протестных движений), то в таком доме в принципе можно без излишних усилий реализовать самостоятельное обслуживание путём создания ТСЖ.
А вот если вы всё равно в дальнейшем планируете нанимать УО, а ТСЖ хотите создать только для того, что бы контролировать её (УО) работу, то такую схему я бы не рекомендовал (ибо такое ТСЖ будет только дополнительной нагрузкой), в данном случае лучше сформировать рабочий совет дома.

Если сравнивать ТСЖ и УО, то у ТСЖ большие плюсы по налогам, а у УО возможность получения удешевления процесса за счёт "эффекта масштаба" (за счёт возможности обслуживать много домов).

Что касается перспективы создания собственниками жилья "собственной" УО, с целью недорогого и качественного обслуживания собственного МКД, то это вариант больше из области фантастики ))
И вот почему:
1) Ну для начала нужен альтруист (или группа таких товарищей), которые пойдут на такой шаг ради всех остальных соседей, вложат по сути свои время и деньги (по тому как идея на это скинуться точно не сработает) во всё это мероприятие, что бы потом работать за "одну зарплату", практически без прибыли для предприятия и его учредителей? )) При этом не стоит забывать, что для качественного обслуживания понадобится определённая материальная и техническая база!
2) Создание УО для обслуживания одного дома в принципе не целесообразно (не рентабельно), если начнёте развитие путём набора домов, то другие дома для вас уже такими своими не будут ))) ...и там к вам отношение будет ровно такое, как у Вас сейчас ко всему ЖКХ! )) А именно "я плачу - ты должен", и ваше стремление к минимальной рентабельности в купе с нашим чудесным законодательством, может очень быстро привести организацию к банкротству! ))
...или недорого и качественно планируете обслуживать только свой дом!? )))


Я не говорю, что это невозможно, каждая УО строит свою экономику сама исходя из желаний владельца )) ...но всё же это скорее утопия ))

Ну и внесём долю шутки ))
20438056.jpg
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 25 янв 2017, 09:37 #9

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты Создание УО для обслуживания одного дома в принципе не целесообразно (не рентабельно)

Чем рентабельность создания ТСЖ отличается от рентабельности создания УК? Чем отличаются первоначальные вложения?

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 25 янв 2017, 16:29 #10

Владимир Черных писал(а):Чем рентабельность создания ТСЖ отличается от рентабельности создания УК?

Владимир, ну в отношении ТСЖ вообще сложно говорить о рентабельности (как отношения прибыли к вложенным активам). )) ...поскольку ТСЖ это НКО и оно не ставит своей основной задачей получение прибыли!
Поэтому если сравнивать УО и ТСЖ то лучше это делать в разрезе эффективности! То есть сравнивать не размеры доходов (полученной прибыли), а соотношение выполненных работ и оказанных услуг на вложенный рубль.
И тут как я уже сказал ранее многое зависит от заложенного в политику компании (будь то УО или ТСЖ), а значит и договор управления, баланса "цену - качество" услуг (работ)...

Не знаю насколько стоит углубляться в бухгалтерские термины, предлагаю для начала обсудить вопросы на общем, понятийном уровне, так что бы это было доступно большинству читателей ))
Владимир Черных писал(а):Чем отличаются первоначальные вложения?

По сути ни чем! ))
Ну разве, что при регистрации УО придётся потратиться на получение лицензии )) ...а так регистрируйся, проводи собрание (ну или проводи собрание и регистрируйся) и приступай! ))) Далее (до получения стабильных платежей за обслуживание) стартовое развитие зависит от начального капитала бизнесмена или размера взносов членов товарищества... Только опять же нужно понимать, что при создании ТСЖ люди отчасти понимают процесс и готовы терпеть стартовые неудобства (так как реализуют собственную затею), а с УО будут требовать сразу по полной программе ))

Если интересно, потом могу поделиться личным опытом, перехода на самостоятельное обслуживание МКД ))

MSinyukaev писал(а):У меня к Вам простой (внешне-кажущийся) и конкретный вопрос.
Ситуация: на УК (как юрлицо) надзорный орган ( ГЖИ/ ГАТН) наложил штраф. Штраф тот УК должна оплатить из своей прибыли. Многие УК откровенно ... заявляют- ... мы оплатим из средств за "содержание"...
...Как,каким образом, где жители ..., могут посмотреть (и могут ли) из каких именно средств оплачен штраф?" Или это "страшная коммерческая тайна", которую УК строго хранит и никого к ней не допускает? Есть ли какие-то законные пути проверить?

MSinyukaev, день добрый
Ну для начала стоит всё таки понять, что
1) в нынешних законодательных рамках, организовать работу, так что бы небело повода схлопотать штраф практически нереально! Повод найти проще простого, начиная от грязной воды (на качество которой УО очень сложно повлиять) и заканчивая банальными мелкими нарушениями процедур отключения должников, размещения отчётности (за пару пропущенных строк в которой можно схлопотать 250 000 рублей штрафа)... Поэтому УО уже просто банально отказываются от домов (оставляя их без обслуживания вообще) в которых живут "профессиональные жалобщики", не желающие решать вопросы со своим управленцем, а сразу бегущие с жалобами к надзорным органам! И это факт, такой какой он есть (докопаться можно до столба)! ))

(Из личного опыта: Мы в своё время схлопотали штраф, по жалобе на качество ГВС, поданой через нашу голову напрямую в «комитет по защите прав...». )) Поводом послужило то, что вода после ремонтов на городских сетях шла с отклонением по цветности (слегка ржавенькая), контролёры (по простому СЭС) и в последующем суд в силу норм ПП РФ №354 признали виновными в данной ситуации ТСЖ, которое отвечает за качество коммунальной услуги, а вот поставщик (РСО) при этом остался не причём, по тому, что на него требования 354-го не распространяются, и при этом той же СЭС ему ранее было выдано разрешение на подачу ресурса потребителям с допустимыми отклонениями по качеству (в том числе по цветности) и они то такую воду подавать имели право ))) Оспорить решение не удалось... На резонный вопрос представителей ТСЖ, как нам быть в подобной ситуации «надзорниками» был дан простой ответ – «Вы отвечаете за качество услуги, вам и принимать меры». На вопрос, а как быть, если к поставщику (как в данном случае) мер принять невозможно и подачу ресурса остановить тоже нельзя? Ответ ещё проще «устанавливайте в доме фильтры»! За счёт собственников? – «Да»! ...вот и всё кино – жалуйтесь дальше! Ну или дружно скидывайтесь на установку и дальнейшее обслуживание фильтров и станции подкачки в доме, а не захотите то после очередного ремонта сетей, опять штраф оплатим (из общего кармана естественно). )))
Так что для корректной работы и грамотного решения проблем собственник должен очень хорошо понимать природу проблемы и действовать очень взвешено и желательно вместе с УО (ТСЖ) а не против неё...
Другой вопрос когда «косячит» именно сама УО (ТСЖ) и при этом не реагирует на обращения, тут другой вопрос, но всё же стоит думать куда и по какому поводу ты жалуешься и чем это обернётся! В конце концов если УО уж такая плохая, может проще на очередном ОСС её просто поменять? ))

2) Что касается того из каких средств!?
Тут надо иметь ввиду, что штраф УО физически оплатит (или скорее его принудительно взыщут) не со статьи учёта средств, а просто с расчётного счёта (где все средства лежат общей кучей) )))
А далее стандартная ситуация при которой у УО на этом счёте находятся исключительно средства на содержание (ибо большинство прибыль со счетов выводит или вкладывает в развитие, но в любом случае по отчётам у УО на конец года в балансе один большой ноль!). По этому формально, деньги на штраф как бы уйдут с УО, а де факто, будут изъяты из текущих средств на содержание ))) То есть даже если вы будете проверять, деньги (начисления) на счетах ваших домов как бы будут (куда они денутся), но физически их не окажется, так как их изъяли на штрафы!
Реальную прибыль УО скорее всего естественно на это тратить не будет (ибо её по бухгалтерии как я уже отметил на счетах нет), поэтому постепенно компенсирует недостачу по вашему счёту (дому), за счёт удешевления ремонтов, снижения качества или уменьшения количества тех или иных услуг (тем самым формально получив прибыль и как бы вернув средства на ваш счёт и переведя средства в счёт штрафа)...

Тут конечно возможна масса вариантов, в зависимости от ситуации и стиля работы конкретной УО )) ...но в любом случае, возвращаю вас к тому, что частыми жалобами делу не поможешь! Если УО вменяемая (а таких большинство), работайте с ней дружнее (не бегите сразу с кляузами), если вам не повезло и вас прибрали «беспредельщики», тогда лучше меняйте такую УО (или ТСЖ).
Последний раз редактировалось Гость с Урала 25 янв 2017, 22:13, всего редактировалось 2 раза.
За это сообщение автора Гость с Урала поблагодарили (всего 3):
Ворчун (25 янв 2017, 19:02) • ALL1234 (25 янв 2017, 19:08) • griha314 (26 янв 2017, 11:36)

MSinyukaev
Заслуженный участник
Сообщения: 764
Зарегистрирован: 10 янв 2011, 17:07
Благодарил (а): 568 раз
Поблагодарили: 962 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение MSinyukaev » 25 янв 2017, 18:12 #11

Гость с Урала, за ответ спасибо.
Я Ваш посыл понял. Жалобы не самоцель и не хобби, они скорее способ добиться исполнения УК положенного, когда иными путями никак. Для себя я алгоритм давно выработал- сначала обращение/заявка в УК- ожидание реакции/ответа/решения проблемы (или,хотя бы обозначения путей ее решения в нормативные (или разумные) сроки, дальше в зависимости от ситуации... Вечно ждать обещанного или смиренно довольствоваться отсутствием реакции не мой метод.
По сути, я правильно понял, что:
-все УО прекрасно знают из каких средств они обязаны оплачивать штрафы- из своей прибыли?
- большинство УО с прибылью той не расстанется, тратя ее на такую "ерунду", как штрафы?
-простому жителю выяснить откуда УО оплатила штраф не реально?
И все-таки, могут ли это выяснить некие организации/ органы на законных основаниях (про "пытки главбуха на дыбе" естественно речь не идет :) , да и не скажут они наверно ничего- им же ж и такие зарплаты платят, в т.ч., и за хранение тайны ;) ).

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 25 янв 2017, 18:42 #12

MSinyukaev писал(а):По сути, я правильно понял, что:
-все УО прекрасно знают из каких средств они обязаны оплачивать штрафы- из своей прибыли?
- большинство УО с прибылью той не расстанется, тратя ее на такую "ерунду", как штрафы?
-простому жителю выяснить откуда УО оплатила штраф не реально?
И все-таки, могут ли это выяснить некие организации/ органы на законных основаниях (про "пытки главбуха на дыбе" естественно речь не идет :) , да и не скажут они наверно ничего- им же ж и такие зарплаты платят, в т.ч., и за хранение тайны ;) ).

Не заметили в чём фокус!? Повторю ещё раз медленно )) ...следите за руками ))
Поймите, УО по документам (де юре) выплатит штраф именно со своих средств (с прибыли)! И любая проверка в любой мало мальски толковой УО покажет, что всё именно так и всё нормально! ))
Фокус в том как эта прибыль образуется! А об этом я вам уже сказал выше - за счёт дополнительной экономии на работах! )) И чем больше штрафов будет ложиться на УО, тем большую "моржу" УО будет вынуждена выжимать с работ! В любом случае именно с работ и услуг, так как других источников дохода у УО просто нет! Да им придётся немного напрячься, но выжмут в итоге именно тариф на содержание. ))
А работать в минус ни одна организация не может, ибо тогда она не может вести хоз. деятельность, выплачивать зарплаты и по факту просто банкрот (со всеми вытекающими)! ))

Так что MSinyukaev, вам в вашей УО не соврали! ))

Аватара пользователя
Владимир Черных
Админ
Админ
Сообщения: 14760
Зарегистрирован: 01 янв 2006, 17:25
Благодарил (а): 1199 раз
Поблагодарили: 14398 раз
Контактная информация:

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Владимир Черных » 26 янв 2017, 07:36 #13

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты Фокус в том как эта прибыль образуется! А об этом я вам уже сказал выше - за счёт дополнительной экономии на работах! )) И чем больше штрафов будет ложиться на УО, тем большую "моржу" УО будет вынуждена выжимать с работ!

Это возможно, если деньги на содержание УО и на работы по дому не разделены. А так же, если списание денег за работы происходит без приемки этих работ.
Да, пока так и есть. Но уже сейчас имеющееся законодательство позволяет ситуацию исправить. И оговорить всё это в договоре управления.

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 09:10 #14

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты искусство сделать больше за меньшие деньги, это и есть искусство ведения бизнеса

По моему это обман, а не бизнес.
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты заплатил риелтору не 3% а 5% но только при этом не стоит забывать, что он нанял качественного специалиста

Так мы и наняли УО за 5%, а по факту она потратила только 3%. И здесь такие варианты: ложная калькуляция (обман, причем заведомо), не полное выполнение объема работ (тоже обман), нарушение технологии (опять обман). Таким образом, увеличение прибыли по фактическим затратам по отношению к плановым является обманом и граничит с преступлением. Ни о каком искусстве ведения бизнеса и речи быть не может. Мнение мое личное. Может кто согласиться со мной?
За это сообщение автора этолето поблагодарил:
Владимир Черных (26 янв 2017, 16:57)

griha314
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 163
Зарегистрирован: 15 мар 2010, 16:14
Благодарил (а): 12 раз
Поблагодарили: 24 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение griha314 » 26 янв 2017, 09:57 #15

этолето писал(а):
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты искусство сделать больше за меньшие деньги, это и есть искусство ведения бизнеса

По моему это обман, а не бизнес.


Гость с Урала имел ввиду сокращение издержек, расходов без потери качественных и количественных характеристик работ и услуг.

этолето писал(а):
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты заплатил риелтору не 3% а 5% но только при этом не стоит забывать, что он нанял качественного специалиста

Так мы и наняли УО за 5%, а по факту она потратила только 3%. И здесь такие варианты: ложная калькуляция (обман, причем заведомо), не полное выполнение объема работ (тоже обман), нарушение технологии (опять обман). Таким образом, увеличение прибыли по фактическим затратам по отношению к плановым является обманом и граничит с преступлением. Ни о каком искусстве ведения бизнеса и речи быть не может. Мнение мое личное. Может кто согласиться со мной?

Вариантов много, и услуги управления домом - это первое, что лежит на поверхности, это то, что можно оценивать каждый день, находясь в некоем негативном информационном фоне. Вы не берете в расчет, что УО в целях сокращения издержек может оказывать услуги собственными силами без привлечения подрядных организаций, в смету которых заложена "ихняя" прибыль? В этом случае УО вправе эту прибыль забрать себе. Если договорные обязательства действительно оказаны собственнику в полном объеме и качественно, без претензий, то 3% потратила на них УО или другой % - интересы собственника не затрагивает.
Если собственник хочет каждый месяц делать комплексный ремонт в подъезде - пожалуйста, заложите порядок ремонта в договор и сойдитесь в стоимости.
Адекватное понимание собственником аспектов ведения такого "небизнеса" - залог нормальных отношений между заказчиком и исполнителем, все остальное прописывается в договоре.
За это сообщение автора griha314 поблагодарил:
Гость с Урала (26 янв 2017, 14:58)

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 10:18 #16

griha314 писал(а):Источник цитаты Вы не берете в расчет, что УО в целях сокращения издержек может оказывать услуги собственными силами без привлечения подрядных организаций, в смету которых заложена "ихняя" прибыль?

Как раз это я и беру в расчет. В плановой калькуляции допустим сторонняя организация, а фактически исполняют сами. Вопрос, с чего это вдруг? Я считаю, что в плановой калькуляции в данном случае обман.
griha314 писал(а):Источник цитаты сокращение издержек, расходов без потери качественных и количественных характеристик работ и услуг

Как сокращение, каким образом? Каких именно издержек? И почему тогда и на основании чего и для чего, УО включила эти издержки в плановую смету?

griha314
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 163
Зарегистрирован: 15 мар 2010, 16:14
Благодарил (а): 12 раз
Поблагодарили: 24 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение griha314 » 26 янв 2017, 11:30 #17

этолето писал(а):Как раз это я и беру в расчет. В плановой калькуляции допустим сторонняя организация, а фактически исполняют сами. Вопрос, с чего это вдруг? Я считаю, что в плановой калькуляции в данном случае обман.

"Калькуляция" - это определение затрат. Определение способа оказания услуг и выполнения работ - компетенция УО, а не собственника.

этолето писал(а):Как сокращение, каким образом? Каких именно издержек? И почему тогда и на основании чего и для чего, УО включила эти издержки в плановую смету?

Попытаюсь повторно донести мысль.))
Объемы и периодичность услуг и работ, порядок их выполнения прописываются в договоре.
Граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Вы можете не утвердить предлагаемый Вам при подписании договора управления перечень работ и услуг, содержащий объемы, стоимость, периодичность оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, если посчитаете, что заложенная в нем стоимость работ завышена. Но, еще раз повторюсь, определение способа оказания услуги - компетенция УО.
Если Вы согласились с перечнем, когда договаривались, и впоследствии УО выполнила взятые на себя договорные обязательства, то говорить, что Вас обманули - безосновательно.
За это сообщение автора griha314 поблагодарил:
Гость с Урала (26 янв 2017, 15:01)

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 12:16 #18

griha314 писал(а):Источник цитаты Но, еще раз повторюсь, определение способа оказания услуги - компетенция УО.

Я снова не соглашусь. Вы считаете что указав в плановой смете одну стоимость работ, причем сторонней организации, УО в итоге сделает все сама за половину цены, получит при этом сверх прибыль и никого не обманет? Цель плановой сметы в этом случае? УО заранее знает, что она не будет заключать договор подряда, заведомо обманывает

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16855
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 666 раз
Поблагодарили: 7762 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Знак » 26 янв 2017, 12:30 #19

griha314 писал(а):Источник цитаты Объемы и периодичность услуг и работ, порядок их выполнения прописываются в договоре.
Граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Вы можете не утвердить предлагаемый Вам при подписании договора управления перечень работ и услуг, содержащий объемы, стоимость, периодичность оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, если посчитаете, что заложенная в нем стоимость работ завышена.

Если договор управления МКД заключен с более 50% собственников, то это не чего не даст, это если очень коротко.
Если нет действенного Совета дома, или по крайне мере инициативной группы, которые находятся в постоянном контакте с УО и контролируют УО, то обман жителей неизбежен.
Кроме того, "доходной" (обман) частью УО как правило является плата за отопление, в отдельных случаях за ГВС, а так же навязывание УО дополнительных услуг.

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 26 янв 2017, 15:26 #20

этолето писал(а):
griha314 писал(а):Источник цитаты Но, еще раз повторюсь, определение способа оказания услуги - компетенция УО.

Я снова не соглашусь. Вы считаете что указав в плановой смете одну стоимость работ, причем сторонней организации, УО в итоге сделает все сама за половину цены, получит при этом сверх прибыль и никого не обманет? Цель плановой сметы в этом случае? УО заранее знает, что она не будет заключать договор подряда, заведомо обманывает

этолето, подождите не соглашаться ))
Взгляните на ситуацию шире. Почему вы называете согласованную в договоре стоимость работ обманом!? ...а главное почему после выполнения УО заказанных вами работ, вы начинаете проверять не качество и количество выполненных работ, а их себестоимость? ))
Ведь УО как сторона по договору выполнила свои обязательства, предоставив вам услуги оговоренные в договоре, по цене указанной и согласованной вами в том же договоре! В чём обман? ))
Вы ссылаетесь на то, что УО при этом заложила в стоимость дополнительный "люфт" для себя, ну так это как сказал верховный суд "Вы при заключении договора должны учитывать свои коммерческие риски" )) Вот УО и учитывает... А если бы работы обошлись УО в сумму больше чем указана в договоре, вы бы ей доплатили!? ...или песню про обман пришлось бы петь УО? )))

Да это не социализм (его у нас отменили), это рынок ))) ...ведь вас давно уже не смущает, что одни и те же товары в разных магазинах стоят по разному! И всё равно каждый из магазинов имеет своих клиентов и свой спрос. Кто-то берёт ценой, кто-то сервисом, кто-то удобством расположения. И при этом себестоимость товара в магазине (и процент получаемый продавцом) никто из покупателей не проверяет... А вот при взгляде на тот же процесс в ЖКХ у вас почему-то картинка мира переворачивается )) ...почему?

Я согласен, что структура взаимоотношений в области оказания услуг по управлению и содержанию МКД, может ещё дорабатываться и совершенствоваться (есть куда). И возможно понятия "Управление" и "Содержание" (там же ремонт) стоит полностью разделить, что бы у населения не возникало путаницы в головах а у управленца с заказчиком не было конфликта интересов в части целей!
Но это пока теория, не применимая в рамках существующего подхода и действующего законодательства.

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 15:44 #21

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты Вы при заключении договора должны учитывать свои коммерческие риски" )) Вот УО и учитывает

Так пускай в смете и пишет статью затрат коммерческие риски. Она же этого не делает. А сознательно завышает себестоимость при составлении сметы.
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты вы бы ей доплатили!

Нет. И тогда прибыль была бы ниже плановой. Как во всем нормальном бизнесе. А тут сразу обман клиента.
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты Да это не социализм (его у нас отменили)

Социализм это утопия. Его и не было никогда.
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты это рынок ))

Это не рынок. Это обман. Причем заранее спланированный.
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты товары в разных магазинах стоят по разному!

Магазины так не мухлюют. Товар берут все на одной базе, а наценку делают разную, ничего при этом не скрывая. И их прибыль или равна или меньше плановой. А в случае с УО прибыль больше плана! Обман.

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 26 янв 2017, 16:11 #22

Ооох...
Ну так если ваша УО так сильно "накручивает" стоимость услуг в договоре (страхуя свои риски), что даже вы (как обыватель) это видите... Может проще уйти от такой "жадной" (или "боязливой") УО к другой (более адекватной) или при заключении договора попытаться уговорить снизить цену (поторговаться, приведя свои аргументы)!? ...На то он и рынок ))
При чём тут обман то? ))

По такой логике, любой процесс продажи (с получением прибыли) это обман! ))) Покупателю всегда обидно, что этот некий "гад", сам купил дешевле, а ему продал дороже и на нём нажился... )))
Согласен, нехороший человек! )))

этолето писал(а):Нет. И тогда прибыль была бы ниже плановой. Как во всем нормальном бизнесе. А тут сразу обман клиента.

А что же вы в вашем нормальном бизнесе зная, что УО не уложится в оговоренный тариф подписываете договор!? Заранее знали, что не уложится, а взяли и обманули!? )))
Или по вашему если УО в убытках, это её риски, а если в прибыли, то обман клиента!? ...без комментариев. ))
Или вы хотите регулировать рентабельность "своей" УО!? ...так создайте свою (личную) УО и пожалуйста ))

Ещё раз обращу внимание, что условия договора могут быть различными, УО теоретически может работать за тариф, за процент, только как Управленец (со сторонними подрядчиками)... Только найдите того кто согласится так работать, пропишите всё это в договоре и вперёд, почему нет!
Только не забывайте, что при этом нужно ещё умудриться вписаться в действующее законодательство ))
Последний раз редактировалось Гость с Урала 26 янв 2017, 16:27, всего редактировалось 1 раз.

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 16:27 #23

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты если в прибыли

Размер которой не выше планового. Никаких вопросов.
А в том случае когда например план 25%, а факт 50% тогда
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты обман клиента

Аватара пользователя
Гость с Урала
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 23 янв 2017, 19:44
Благодарил (а): 6 раз
Поблагодарили: 11 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Гость с Урала » 26 янв 2017, 16:39 #24

этолето писал(а):
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты если в прибыли

Размер которой не выше планового. Никаких вопросов.
А в том случае когда например план 25%, а факт 50% тогда
Гость с Урала писал(а):Источник цитаты обман клиента

этолето, что значит плановая прибыль 25 или 50% !?
Ваш договор содержит ограничение рентабельности УО или фиксирует размер её прибыли в процентах? На каком основании вы делаете такие выводы!?
Меня вообще удивляет, что вас как собственника (заказчика) в данном случае больше всего интересует, не количество и качество выполненных работ (услуг), не состояние вашего МКД, не сервис и комфорт обеспечиваемый вашей УО, а то какую прибыль она при этом получила!
Если это единственный вопрос который вас мучает, то у вас просто шикарная УО! :D
За это сообщение автора Гость с Урала поблагодарил:
ColonelTY (26 янв 2017, 17:51)

griha314
Представитель УК
Представитель УК
Сообщения: 163
Зарегистрирован: 15 мар 2010, 16:14
Благодарил (а): 12 раз
Поблагодарили: 24 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение griha314 » 26 янв 2017, 17:41 #25

этолето писал(а):
griha314 писал(а):Источник цитаты Но, еще раз повторюсь, определение способа оказания услуги - компетенция УО.

Я снова не соглашусь. Вы считаете что указав в плановой смете одну стоимость работ, причем сторонней организации, УО в итоге сделает все сама за половину цены, получит при этом сверх прибыль и никого не обманет? Цель плановой сметы в этом случае? УО заранее знает, что она не будет заключать договор подряда, заведомо обманывает

Смета, если я Вас правильно понял, это расчет затрат на будущий период (на срок не менее одного года, если уж вдаваться в Закон), а не приложение к договору подряда с определенным лицом. В этом случае в смете не определяются заказчик и исполнитель работ, но при этом в нее закладывается прибыль (всегда, в ином случае деятельность лица будет не соответствовать цели его создания). Если Вы против прибыли УО (принципиально), - предлагаю компромисс:
УО заключает договор подряда со "знакомым ООО" по сметной стоимости, согласованной собственниками.
Работы выполняются по договору подряда.
ООО получает прибыль, дальше - понятно.
Собственник не считает себя обманутым.
Занавес.

Знак писал(а):Если договор управления МКД заключен с более 50% собственников, то это не чего не даст, это если очень коротко.
Если нет действенного Совета дома, или по крайне мере инициативной группы, которые находятся в постоянном контакте с УО и контролируют УО, то обман жителей неизбежен.

Бесконтрольность порождает соблазн (прям как философ))).
Я солидарен с этой точкой зрения, хочу добавить, что инициативная группа должна понимать принципы работы УО, технические вопросы (в общем смысле) и быть готовой к слухам типа "они там сговорились".
Знак писал(а): Кроме того, "доходной" (обман) частью УО как правило является плата за отопление, в отдельных случаях за ГВС, а так же навязывание УО дополнительных услуг.

Предоставление коммунальных услуг - заведомо убыточная часть деятельности УО в 100% случаях, поверьте. Дату вступления в силу закона о прямых договорах собственников с РСО (ресурсоснабжающие организации) буду отмечать на уровне профессионального праздника.
За это сообщение автора griha314 поблагодарили (всего 2):
Гость с Урала (27 янв 2017, 08:10) • And_k (30 янв 2017, 09:30)

Аватара пользователя
этолето
Заслуженный участник
Сообщения: 3476
Зарегистрирован: 26 авг 2011, 09:14
Благодарил (а): 951 раз
Поблагодарили: 1108 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение этолето » 26 янв 2017, 17:51 #26

Гость с Урала писал(а):Источник цитаты это единственный вопрос который вас мучает

Конечно это не единственный вопрос. Была затронута данная тематика и я высказываю свое мнение по вопросу.
griha314 писал(а):Источник цитаты Если Вы против прибыли УО (принципиально)

Не против прибыли как таковой. А против ее увеличения ни с того ни сего относительно плановых величин в разы.

ColonelTY
Постоянный участник
Сообщения: 469
Зарегистрирован: 09 янв 2010, 13:47
Благодарил (а): 96 раз
Поблагодарили: 313 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение ColonelTY » 26 янв 2017, 17:56 #27

этолето писал(а):Источник цитаты А против ее увеличения ни с того ни сего относительно плановых величин в разы.


Если качество и объем услуг не изменится, то кому какое дело до увеличения доходов?
10/1

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16855
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 666 раз
Поблагодарили: 7762 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Знак » 26 янв 2017, 18:10 #28

griha314 писал(а):Источник цитаты Бесконтрольность порождает соблазн (прям как философ))).
Я солидарен с этой точкой зрения, хочу добавить, что инициативная группа должна понимать принципы работы УО, технические вопросы (в общем смысле) и быть готовой к слухам типа "они там сговорились".

Безусловно собственники входящие в Совет дома, в ту или иную инициативную группу, должны разбираться в тех вопросах которые их интересуют, скажем так. Кроме того, большинство МКД не имеют СД, или он формальный, проведение ОСС это вообще что то, но это не вина УО, они этим просто пользуются.
Про слухи, это всегда имеет место быть, а то и покруче...
griha314 писал(а):Источник цитаты
Предоставление коммунальных услуг - заведомо убыточная часть деятельности УО в 100% случаях, поверьте.

Не верю !!! :)
За это сообщение автора Знак поблагодарил:
этолето (27 янв 2017, 09:09)

paganel123
Постоянный участник
Сообщения: 299
Зарегистрирован: 27 май 2016, 23:15
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 28 раз

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение paganel123 » 26 янв 2017, 18:17 #29

...Предоставление коммунальных услуг - заведомо убыточная часть деятельности УО в 100% случаях, поверьте.... был свидетелем нескольких переделов сфер влияния УО, кинобоевики нервно курят в углу, это они так за убытки воюют?, вероятно, что часть деятельности именнуемая как "получение прибыли" компенсирует деятельность "предоставление услуг", осталось только понять как? :ugeek:

Отправлено спустя 4 минуты 55 секунд:
Я могу назвать около 10 способов получения прибыли УО за неоказанные услуги, или оказанные не в полном объёме, которые даже нынешние "прокуроры-следаки" не могут выявить.
За это сообщение автора paganel123 поблагодарил:
этолето (27 янв 2017, 09:13)

Аватара пользователя
Odyssey
Заслуженный участник
Сообщения: 4284
Зарегистрирован: 10 мар 2008, 12:20
Благодарил (а): 168 раз
Поблагодарили: 744 раза

ПРЕДСТАВИТЕЛИ УК и ЖИТЕЛИ. Разговоры по душам

Непрочитанное сообщение Odyssey » 26 янв 2017, 18:27 #30

Владимир Черных писал(а):Источник цитаты Как происходит деление на расходы по содержанию самой компании, и расходы по работам в доме. Могут ли собственники влиять на эти пропорции.

Я бы не дал никакому собственнику так глубоко залезть в мои дела..Ну разве что под угрозой полной невостребованности, вследствие всеобщего дружного бойкотирования всеми собственниками моей услуги.. 8-)


Вернуться в «ЖКХ И УПРАВЛЕНИЕ ДОМАМИ»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 30 гостей