Проблемы покупки жилья

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 02 апр 2015, 21:15 #61

Galchon_OK писал(а):Покупать квартиру надо читую, без прописанных.

Безусловно, но даже выписанные жильцы таят опасность...

Аватара пользователя
Galchon_OK
Новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 25 мар 2015, 11:36
Откуда: Воронеж
Поблагодарили: 2 раза

Непрочитанное сообщение Galchon_OK » 02 апр 2015, 21:43 #62

Напишу еще один момент, на который надо обратить внимание, если вы решили действовать самостоятельно и проверить вкартру на наличие сюрпризов.
Обратите внимание, есть ли в семье дети с 2007 года рождения и позже.И когда куплена квартира. Я имею в виду использование материнского капитала.
Ведь при погашении кредита за квартиру могли быть использованы и средства Пенсионного фонда в форме материнского капитала. При этом счастливые владельца этого самого капитала при его осваивании давали нотариальное обязательство о выделении всем членам семьи долей в течении 6 месяцев после снятия обременения. Вот только механизм проверки выделения этих самых долей совсем еще зеленый, а точнее его нет. Тем и пользуются умельцы- снимают банковское обременение "ипотека в силу закона" и детям долей не выделяют (а выделишь - без опеки и шагу не ступишь, очередная головная боль). Как и когда это аукнется не знает никто.

Какую опасность таят выписанные жильцы?
Последний раз редактировалось Galchon_OK 02 апр 2015, 21:48, всего редактировалось 2 раза.
За это сообщение автора Galchon_OK поблагодарили (всего 2):
кэп78 (11 апр 2015, 17:49) • LETO (14 май 2015, 04:00)
Галина Тильнюк, специалист по недвижимости, агентство "Компас", г.Воронеж, Средне-Московская, д 45
тел. в Воронеже 8-903-650-06-16, [email protected]

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 03 апр 2015, 13:11 #63

Galchon_OK писал(а):Какую опасность таят выписанные жильцы?

Примеров куча, когда оспаривают в суде право на жилье, чистоту самой сделки и т.д... и суд не всегда становиться на сторону приобретателя жилья
Вы должны об этом лучше знать :roll:

Аватара пользователя
Galchon_OK
Новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 25 мар 2015, 11:36
Откуда: Воронеж
Поблагодарили: 2 раза

Непрочитанное сообщение Galchon_OK » 03 апр 2015, 14:28 #64

Эта самая куча от халатной подготовки сделки. Срок давности всего 3 года. Проверяйте лучше квартиру. и пусть это будет риэлтор (с юристом на подхвате) именно с вашей стороны, блюдет ваши интересы.
Денег это конечно стоит, но самых разумных.

Вы кого конкретно боитесь или кем пугаете из этих бывших прописанных ?
Давайте разберем все категории.
Если самой не хватит знаний- директор всегда проконсультирует.
Пусть ребята спокойно Родину защищают, а мы будем делать свою работу.
Готова поговорить на эту тему.

Выше говорилось о проведении сделок нотариусами. Вызывает только улыбку.
Вы действительно считаете, что риэлторы только проводят сделки?
Да до той сделки месяц, а то и два подготовки, во время которй каждая сторона ооочень нервничает и вполне разумные люди начинают такие фортеля выкидывать, сама на валерианке периодически.
Опять же, подход к Продавцу и Покупателю нужен определенный.
Мы- те третьи лица, которые помогают договориться между собой и продавцу с покупателем и ООчень часто Собственникам между собой (если долевая соб-ть).
Я своих клиентов не один день допытываю о жизни, предпочтениях, у каждого есть свои якоря, а потом 3-4 показа и находим нужный вариант. Незачем по всему городу водить, голова закружится. Мы свой рынок знаем, зачем клиенту подсовывать то , что явно не подходит.
А выбранный объект может оказатся совсем не тем, что они себе придумали, но когда увидят, понимают, вот оно- никуда ходить больше не хочу.
Очень приятно встречать довольных клиентов и рекомендации.
Вот последний пример- покупают квартиру в основном потому, что в бывшие владельцы дружили с родителями, и покупательница в детстве ходила пить к ним чай. Она просто гладила стены и плакала. К тому же цена оказалась более чем единственной доступной на рынке. А квартирцу мы не могли продать 2 года- состояние убиенное, начали и бросили ремонт. Ждала их квартира. Хотите верьте, хотите нет- это квартиры нас выбирают, а не мы их. Про вторичку- это точно.
Последний раз редактировалось Galchon_OK 03 апр 2015, 14:29, всего редактировалось 1 раз.
Галина Тильнюк, специалист по недвижимости, агентство "Компас", г.Воронеж, Средне-Московская, д 45
тел. в Воронеже 8-903-650-06-16, [email protected]

mprkur0
Заслуженный участник
Сообщения: 5435
Зарегистрирован: 29 июн 2008, 17:39
Благодарил (а): 354 раза
Поблагодарили: 2056 раз

Непрочитанное сообщение mprkur0 » 03 апр 2015, 16:09 #65

Galchon_OK писал(а):это квартиры нас выбирают, а не мы их.
Согласен, как-то вложился на нулевом цикле в двушку 82 метра, для инвестирования, дом сдали, люди заселяются, цена за м2 выросла на 50%, пытался продать и сам и через риэлторов (бесконечные цепочки, которые постоянно разваливались), в итоге через два года, когда понадобились деньги, застройщики взяли квартиру, но деньги вернули в соответствии с договором, т.е. я ничего не выйграл.

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 03 апр 2015, 16:37 #66

Galchon_OK писал(а):Вы кого конкретно боитесь или кем пугаете из этих бывших прописанных ?

Я не боюсь :) , просто предупреждаю, что чистота квартиры должна быть проверена скурпулезно, чтательно..., особенно вторичного жилья.
К сожелению, не все риэлторы чисты на руку, и вступают в разные мошеннические схемы..., и этому вопросу надо уделять внимание, но таких не много, но они увы есть

Аватара пользователя
Galchon_OK
Новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 25 мар 2015, 11:36
Откуда: Воронеж
Поблагодарили: 2 раза

Непрочитанное сообщение Galchon_OK » 03 апр 2015, 22:19 #67

Знак писал(а):Я не боюсь , просто предупреждаю, что чистота квартиры должна быть проверена скурпулезно, чтательно..., особенно вторичного жилья.

Так давайте обсудим эти угрозы. И как их нейтрализовать или вовремя отказаться от покупки объекта. Ведь кто предупрежден - вооружен. Мне казалось здесь именно это и надо обсуждать. У меня сложилось впечатление, что вы-то точно знаете какие угрозы, вот только рассказывать не хотите.

Добавлено спустя 11 минут 30 секунд:
mprkur0 писал(а):в итоге через два года, когда понадобились деньги, застройщики взяли квартиру, но деньги вернули в соответствии с договором, т.е. я ничего не выйграл.

печально, денег жаль. Но при продаже основной решающий фактор - цена объекта. Продать можно что угодно и где угодно, на каждого есть свой покупатель, вопрос только один- адекватность продавца. - если продавец реально оценивает свою квартиру, а не считает её единственной и неповторимой. В оценке надо учесть массу факторов и найти именно ту целевую аудиторию, кому реально интересно ваше предложение. отсюда и плясать и со способами рекламы- продвижения и гибкостью в цене. а вкладываться желательно не с бухты-барахты,а учитывая в дальнейшем на сколько у вас много будет конкурентов при продаже готовой квартиры, и т.д. и тп. масса факторов.
А уж сколько неадекватов гуляет по рынку недвижимости..... психиаторов на всех не напасешься.
У нас в районе один чудак уже не первый год меняет комнату в общежитии на изолированную жилплощадь. и говорит, что мол люди идиоты, не понимают , какая у него классная комната.
Последний раз редактировалось Galchon_OK 03 апр 2015, 22:31, всего редактировалось 1 раз.
Галина Тильнюк, специалист по недвижимости, агентство "Компас", г.Воронеж, Средне-Московская, д 45
тел. в Воронеже 8-903-650-06-16, [email protected]

кэп78
Участник
Сообщения: 93
Зарегистрирован: 24 июл 2014, 03:25
Откуда: южно-сахалинск
Благодарил (а): 44 раза
Поблагодарили: 38 раз

Непрочитанное сообщение кэп78 » 11 апр 2015, 17:57 #68

ЗАЙДИТЕ В ЛИЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ, И В ЭЛЕКТРОННЫЙ ЯЩИК.

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 11 апр 2015, 18:40 #69

Galchon_OK писал(а):Так давайте обсудим эти угрозы. И как их нейтрализовать или вовремя отказаться от покупки объекта. Ведь кто предупрежден - вооружен. Мне казалось здесь именно это и надо обсуждать. У меня сложилось впечатление, что вы-то точно знаете какие угрозы, вот только рассказывать не хотите.

Они в принципе общеизвестны, каждый случай покупки сугубо индивидуален и имеет ряд особенностей...
Не думаю, что надо об этом говорить в общем, эта информация в интернете есть.

кэп78
Участник
Сообщения: 93
Зарегистрирован: 24 июл 2014, 03:25
Откуда: южно-сахалинск
Благодарил (а): 44 раза
Поблагодарили: 38 раз

Непрочитанное сообщение кэп78 » 12 апр 2015, 08:12 #70

Galchon_OK
Зайдите в личные сообщения, проверьте почту.

Аватара пользователя
Galchon_OK
Новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 25 мар 2015, 11:36
Откуда: Воронеж
Поблагодарили: 2 раза

Непрочитанное сообщение Galchon_OK » 13 апр 2015, 10:53 #71

Добрый день.
Поделюсь вестями с полей. По поводу покупки жилья на вторичном рынке.
Покупателю, как добросовестному налогоплательщику выгоднее, когда в договоре указывается полная сумма цены квартиры,
но бывает частенько, что свидетельству на объект менее 3 лет.
В Гражданском кодексе подробно расписаны разные случаи- если интересно, посмотрите ссылку
http://realty-ask.ru/prodazha/nalogi-pr ... latit.html,
(как понимаете, не реклама сайта, просто собраны в один пост тонкости)

У моих клиентов- продавцов св-ву менее 3 лет, но наследство открыто более 3 лет назад,
далее , долю от квартиры они получили более 3 лет назад (а потом и всю квартиру),
т.е есть 2 повода спокойно указать всю сумму.
Вот именно по этому поводу я обратилась предварительно в Налоговую инспекцию....
В ответ мне объяснили, что они руководствуются только Налоговым кодексом ( св-ву менее 3 лет - платите 13% налога),
а все остальное доказывайте в суде.
Кто выиграет этот суд не важно. Важно в принципе его наличие. Он никому не нужен.
С 16г все будут платить налог с продажи объектов недвижимости, вне зависимости от возраста св-ва, так что может потом люди будут чаще идти на суд и доказывать свое право освобождения от налога. Надеюсь, что налоговая изменит свою позицию, а пока именно так.
Но каждый случай индивидуален и можно найти выход.
Последний раз редактировалось Galchon_OK 13 апр 2015, 10:56, всего редактировалось 3 раза.
Галина Тильнюк, специалист по недвижимости, агентство "Компас", г.Воронеж, Средне-Московская, д 45
тел. в Воронеже 8-903-650-06-16, [email protected]

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 13 апр 2015, 13:12 #72

Galchon_OK писал(а):Поделюсь вестями с полей. По поводу покупки жилья на вторичном рынке.
Покупателю, как добросовестному налогоплательщику выгоднее, когда в договоре указывается полная сумма цены квартиры,
но бывает частенько, что свидетельству на объект менее 3 лет.

Это больше относиться к тем кто продает жилье, кто его покупает там совсем другие правила..., так сказать, а тем более кто покупает жилье по жилищной субсидии.
Кроме того есть отличия и при продаже жилья, а именно каким способом была приобретена продаваемая квартира.
В принципе все основное тут есть -
[spoiler]Налог с продажи квартиры (#2279)

Как платить налог с продажи квартиры в 2013, 2014 и 2015 году, которая находится более 3 (трех) лет или менее 3 (трех) лет в собственности.

Налог с продажи квартиры в 2013, 2014 и 2015 годах (квартира 3 года или менее 3 лет в собственности)

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Цитата:

----------------------
«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».
-----------------------

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве "о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации".

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке "Дата выдачи". Не вполне юридически правильно - зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше - с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно.

Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор - продажная стоимость квартиры.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый - получить имущественный налоговый вычет. Второй - уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

Налоговый вычет при продаже

Первый способ - имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитаты:

-------------------------
1. При определении ... налоговой базы ... налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов...:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем ...;

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей...
-------------------------

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3
Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
--------------------------------

Внимание! Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире "в натуре". Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю "в натуре" в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое - продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры). Второе - на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службы смотрите по ссылке. Подробнее о том как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке.

Пример
У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:

2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:

1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

1 400 000 (доход) - 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре - 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

1 400 000 (доход) - 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
400 000 х 13% = 52 000 руб.
--------------------------------

Внимание! При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ - доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

------------------------
... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
------------------------

К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Налог платить не нужно.
---------------------------------

Внимание! Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. О том как должна быть подана декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано "все расчеты произведены полностью". Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Что выгодней или особенности применения каждого из способов

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае - расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно - либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой - на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

---------------------------------
"при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".
---------------------------------

Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе "Комментировать" (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой - расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных ньюансов. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.[/spoiler]
http://vashnal.ru/clarification/nalog-n ... i-kvartiry

Аватара пользователя
Galchon_OK
Новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 25 мар 2015, 11:36
Откуда: Воронеж
Поблагодарили: 2 раза

Непрочитанное сообщение Galchon_OK » 14 апр 2015, 08:45 #73

Знак,
Ключевая фраза в предыдущем моем посте
Galchon_OK писал(а):В ответ мне объяснили, что они руководствуются только Налоговым кодексом ( св-ву менее 3 лет - платите 13% налога), а все остальное доказывайте в суде.

Это касается Левобережной налоговой инспекции г.Воронеж, думаю, что и по городу такая же тенденция. Как участнику сделки, не важно, продавец вы или покупатель, рекомендую обратиться в свою (налоги предъявлять будет она, по месту вашей регистрации) налоговую для уточнения их позиции в случае, ЕСЛИ В ВАШИ ПЛАНЫ НЕ ВХОДИТ суд с налоговой по доказательству своей правоты. Но самое главное- цена вопроса, если это действительно стоит того и нет других вариантов, надо указать полную стоимость, то ничего страшного в том суде нет. Как правило, суд становится на сторону "любителей" Гражданского кодекса.
Последний раз редактировалось Galchon_OK 14 апр 2015, 08:49, всего редактировалось 1 раз.
Галина Тильнюк, специалист по недвижимости, агентство "Компас", г.Воронеж, Средне-Московская, д 45
тел. в Воронеже 8-903-650-06-16, [email protected]

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 14 апр 2015, 11:00 #74

Galchon_OK писал(а):Ключевая фраза в предыдущем моем посте

Это я понял, спорные вопросы решаются в суде, другого в данном случаи не дано, надо обратиться и за разъяснениями в налоговый орган, что бы дали письменный ответ, так как слова и устные объяснения к делу не пришьешь, могут и не такое наговорить... :)

Аватара пользователя
vitalik-12
Активный участник
Сообщения: 100
Зарегистрирован: 09 фев 2009, 17:24
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 4 раза

Непрочитанное сообщение vitalik-12 » 22 апр 2015, 15:31 #75

2 собственника имеют свидетельство на 1/2 права собственности каждый в приватизированной 2-х комнатной квартире, после приватизации прошло менее 3 лет. Лицевой счет на оплату коммунальных услуг один. Хотят продать одному лицу каждый свою долю по отдельному договору купли-продажи, что бы каждый из собственников получил налоговый вычет на доход от продажи. Есть ли тут какие либо подвохи?

AlexSmi
Участник
Сообщения: 44
Зарегистрирован: 03 дек 2014, 10:35
Поблагодарили: 3 раза

Непрочитанное сообщение AlexSmi » 16 май 2015, 12:02 #76

При покупке квартиры по ЖС положен налоговый вычет? И если да, то только после вступления в собственность?

desantura
Заслуженный участник
Сообщения: 1435
Зарегистрирован: 18 мар 2011, 23:22
Благодарил (а): 6168 раз
Поблагодарили: 2618 раз

Re: Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение desantura » 17 май 2015, 12:44 #77

После 1 июля 2015 года всех покупателей квартир и нежилья в МКД ждёт сюрприз:
Подробности тут: http://dom-i-dvor.info/kapremont_12434_ ... e.facebook

Владимир Геннадиевич
Постоянный участник
Сообщения: 261
Зарегистрирован: 09 ноя 2011, 13:31
Благодарил (а): 68 раз
Поблагодарили: 96 раз

Re:

Непрочитанное сообщение Владимир Геннадиевич » 20 май 2015, 12:15 #78

vitalik-12 писал(а):2 собственника имеют свидетельство на 1/2 права собственности каждый в приватизированной 2-х комнатной квартире, после приватизации прошло менее 3 лет. Лицевой счет на оплату коммунальных услуг один. Хотят продать одному лицу каждый свою долю по отдельному договору купли-продажи, что бы каждый из собственников получил налоговый вычет на доход от продажи. Есть ли тут какие либо подвохи?

При продаже одного объекта налоговый вычет будет предоставлен в размере 1млн руб. Если написать два отдельных договора, то возможно, что удастся как-то изменить ситуацию, однако вероятность 0,5%, так как налоговый вычет дают на один объект один. Она увеличится, если продать данные доли в разные налоговые периоды. Например, половинку продать по предварительному договору в этом году, а в следующем провести куплю-продажу с гос.регистрацией.

Добавлено спустя 12 минут 27 секунд:
AlexSmi писал(а):При покупке квартиры по ЖС положен налоговый вычет? И если да, то только после вступления в собственность?

Нет, если квартира приобретена по ЖС, то вычет не дадут. Однако, если использовал при покупке дополнительно и свои деньги, то в рамках данной суммы вычет возможен.
Последний раз редактировалось Владимир Геннадиевич 21 май 2015, 13:15, всего редактировалось 2 раза.

Владимир Геннадиевич
Постоянный участник
Сообщения: 261
Зарегистрирован: 09 ноя 2011, 13:31
Благодарил (а): 68 раз
Поблагодарили: 96 раз

Re:

Непрочитанное сообщение Владимир Геннадиевич » 02 июн 2015, 15:49 #79

Рюман_Будунов писал(а):
vitalik-12 писал(а):что бы каждый из собственников получил налоговый вычет на доход от продажи. Есть ли тут какие либо подвохи?

данный вопрос рассматривался в конституционном суде, налоговый вычет предоставляется исходя из размера доли в праве на жилое помещение

Все правильно, если в один год продадите двоем одну квартиру, то Вам на двоих один миллион налогового вычета и достанется, то есть по 1/2млн или по 500 тыс. каждому. Если ее продадите в течении двух и более налоговых периодов, то есть в разные года, в этом случае вероятность получить по 1млн. вычета каждому есть И данная вероятность весьма ощутима... 8-)

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Непрочитанное сообщение Знак » 15 июн 2015, 13:34 #80

Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П
"По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина"


Разовая компенсация за счет казны Российской Федерации может быть предоставлена добросовестному приобретателю, от которого жилое помещение истребовано, но возмещение причиненного ему вреда не осуществлено по не зависящим от него причинам

Конституционный Суд РФ признал положения статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой с учетом места в структуре Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и по смыслу сложившейся правоприменительной практики эти положения не допускают выплату добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации за счет казны Российской Федерации - в случаях, когда по не зависящим от него причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты такого имущества, взыскание по исполнительному документу в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению не производилось, - по мотиву отсутствия оснований для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 26 июл 2015, 14:01 #81

Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"


Подписан Закон, направленный на усиление правовой защиты граждан - участников долевого строительства

Закон регулирует отношения, связанные с выполнением обязательств застройщиком перед дольщиками путем обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства и страхования гражданской ответственности застройщика.

Так, федеральным законом, в том числе:

предусмотрено представление застройщиком дополнительных документов к договору страхования гражданской ответственности застройщика и договору поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;

установлена административная ответственность за непредставление лицом, обеспечивающим исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования или досрочном прекращении поручительства, а также за неисполнение обязанности по ведению реестра членов ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома;

в Жилищном кодекса РФ установлены особенности организации и деятельности ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома, а также порядок осуществления контроля за деятельностью ЖСК, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

регламентирован порядок деятельности попечительского совета общества взаимного страхования застройщиков, его компетенция, порядок избрания членов попечительского совета.

Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 27 июл 2015, 16:42 #82

В правительстве поддержали отказ от долевого строительства
На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут

Подробнее на РБК:
http://top.rbc.ru/business/26/07/2015/5 ... 5d61b9c100

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 16731
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 663 раза
Поблагодарили: 7753 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 13 авг 2015, 17:43 #83

Москомстройинвест обновил единую базу благонадежных застройщиков
http://mgi.mos.ru/presscenter/news/detail/2070097.html

Аватара пользователя
stinis
Участник
Сообщения: 72
Зарегистрирован: 01 дек 2009, 13:10
Благодарил (а): 15 раз
Поблагодарили: 14 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение stinis » 01 сен 2015, 12:32 #84

Здравствуйте всем!
Ожидаю получение жилья от МО РФ в 2016 году с последующем увольнением. Сейчас есть желание купить квартиру в долевое участие со сдачей в 2017 году. Т.е. регистрация собственности купленной квартиры ожидается существенно позже получения от МО РФ.
Вопрос такой: может ли регистрация договора долевого участия в регпалате повлиять на получение квартиры от МО РФ? Узнает об этом ДЖО и как они на это отреагируют?

mprkur0
Заслуженный участник
Сообщения: 5435
Зарегистрирован: 29 июн 2008, 17:39
Благодарил (а): 354 раза
Поблагодарили: 2056 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение mprkur0 » 01 сен 2015, 12:44 #85

Я бы не рисковал.

Леший.В
Постоянный участник
Сообщения: 406
Зарегистрирован: 21 май 2012, 12:42
Благодарил (а): 148 раз
Поблагодарили: 50 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Леший.В » 03 сен 2015, 05:42 #86

Подскажите я военпенс купил квартиру в 2014г. уволился в 2011. короче не хватило им со мной расчитаться налоговый вычет меньше 260 т.р
Вопрос? получается пролетаю не дополучил 120 т. р., я не работаю.

Аватара пользователя
UHFE
Заслуженный участник
Сообщения: 774
Зарегистрирован: 16 авг 2012, 11:42
Благодарил (а): 349 раз
Поблагодарили: 255 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение UHFE » 06 окт 2015, 06:10 #87

Подскажите пожалуйста: при покупке жилья на средства жилищной субсидии- нужно оформлять долевую собственность на всех членов семьи, в т.ч. и на несовершеннолетних или можно оформить на кого-то одного из членов семьи? :?

mprkur0
Заслуженный участник
Сообщения: 5435
Зарегистрирован: 29 июн 2008, 17:39
Благодарил (а): 354 раза
Поблагодарили: 2056 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение mprkur0 » 06 окт 2015, 10:25 #88

UHFE Лучше оформить на себя и супругу, если каждый хотите получить налоговый вычет с 2 млн. руб., соответсвенно, если будете доплачивать из собственныз средств на покупку жилья.
За это сообщение автора mprkur0 поблагодарил:
UHFE (06 окт 2015, 12:35)

Аватара пользователя
Ирония
Активный участник
Сообщения: 101
Зарегистрирован: 06 июл 2011, 00:47
Благодарил (а): 107 раз
Поблагодарили: 10 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Ирония » 08 окт 2015, 11:19 #89

Здравствуйте! Могу ошибиться с темой, прошу простить. Получила квартиру. Вместо однушки двушку с доплатой. Деньги на доплату взяла в Сбербанке. При обсуждении темы кредита сошлись на потребительском, хотя и вы и я знаете, что покупается вторая комната. Мой квиток после оплаты как "компенсация затрат федерального бюджета" тоже на ипотеку не годится. Кто поможет разобраться с документами для переоформления кредита с 23% по потребительскому на покупку "лишних" метров на ипотечный с намного более низким процентом. Спасибо!
Фортуна всем подряд не улыбается. Не то за сумасшедшую сочтут.

Аватара пользователя
Кошка в коробке
Заслуженный участник
Сообщения: 597
Зарегистрирован: 14 мар 2011, 11:24
Откуда: г. Улан-Удэ
Благодарил (а): 822 раза
Поблагодарили: 143 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Кошка в коробке » 11 окт 2015, 13:14 #90

Подскажитепож кто в теме. Купила квартиру по сертификату-новостройку.Договор купли-продажи от 21.05.2015, свидетельство о госрегистрации от 17.06.2015, кадастровый паспорт получила вместе со свидетельством, там реальная стоимость квартиры завышена в 2 раза!!!!! Кадастровый паспорт от 23.03.2015, что делать как снизить кадастровую стоимость?


Вернуться в «ПОКУПКА, ПРОДАЖА И АРЕНДА ЖИЛЬЯ»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 11 гостей