Проблемы покупки жилья

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 29 ноя 2017, 16:14 #151

<Письмо> Минстроя России от 28.08.2017 N 30640-АМ/07
<О применении Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...>


Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика не применяются, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлена до 1 июля 2017 года

Сообщается, что Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 в часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, устанавливающие обязательные требования к размеру и оплате уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица - застройщика и предоставляющие застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Согласно внесенным изменениям правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, уставный капитал которого полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации договоров участия в долевом строительстве или начала фактического строительства многоквартирных домов, Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ не установлено иное, при определении соответствия застройщика требованиям к уставному капиталу учитывается сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Действие положений пункта 1 части 2 и части 2.1 статьи 3, части 3 статьи 12.1, статьи 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона N 304-ФЗ), устанавливающих, в том числе, требования к уставному (складочному) капиталу, уставному фонду застройщика, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 июля 2017 года.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 01 дек 2017, 15:34 #152

Постановление Правительства РФ от 27.11.2017 N 1432
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"


Минстрой России будет утверждать состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения

Также Минстрой России уполномочен утверждать:

- порядок и условия конкурсного отбора юридического лица, имеющего в соответствии с законом о банкротстве намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, для предоставления средств компенсационного фонда, сформированного в соответствии с законом о компании по защите прав участников долевого строительства, на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства;

- порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства.

Кроме того, на Минэкономразвития России возложены полномочия по утверждению порядка аккредитации арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного (внешнего) управляющего в деле о банкротстве застройщика.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Аватара пользователя
Пелагея
Заслуженный участник
Сообщения: 545
Зарегистрирован: 24 мар 2015, 20:11
Благодарил (а): 329 раз
Поблагодарили: 442 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Пелагея » 05 дек 2017, 21:01 #153

Знак писал(а):Источник цитаты На рынке недвижимости появился новый вид мошенничества

В Москве это наблюдалось несколько лет назад. Сейчас отработан алгоритм проверки продавца, при отчуждении недвижимого имущества.Иногда даже приходится пользоваться услугами судмедэксперта.

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 26 дек 2017, 18:33 #154

"План мероприятий ("дорожная карта") по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан"
(утв. Председателем Правительства РФ 21.12.2017)


Разработана "дорожная карта" по постепенному использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков при долевом строительстве

Согласно плану мероприятий договорная схема выглядит следующим образом:

договор участия в долевом строительстве (предусматривает уплату цены договора исключительно с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов);

договор счета эскроу между дольщиком (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент);

договор целевого кредита, который заключается между уполномоченным банком и застройщиком и фондируется, в том числе, за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и/или специальных счетах, и иных источников.

Реализация плана мероприятий предусматривает 3 основных этапа:

подготовительный этап (с текущей даты по 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в ряд нормативно-правовых актов;

переходный этап (с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) - заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;

завершающий этап (с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) - переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

Планом мероприятий предусмотрены создание механизма гарантирования (предоставление поручительства, выдача независимой гарантии) единым институтом развития в жилищной сфере исполнения застройщиками обязательств по полученным целевым кредитам, а также механизм страхования средств, размещенных на счетах эскроу и/или специальных счетах, в размере не более 10 млн. рублей.
http://www.consultant.ru/law/review/lin ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 10 янв 2018, 19:17 #155

Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711
"Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей"


Российские семьи, у которых в период с начала 2018 по конец 2022 года появится второй или третий ребенок, смогут получить льготную ипотеку под 6 процентов на покупку жилья на первичном рынке

Российские кредитные организации и "Агентство ипотечного жилищного кредитования" смогут получить федеральные субсидии на возмещение недополученных доходов, связанных с предоставлением льготной ипотеки. Для их получения соответствующий кредитный договор должен соответствовать, в частности, следующим условиям:

- размер кредита (займа) составляет до 8 млн. рублей - для жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 3 млн. рублей - для жилья в остальных субъектах РФ;

- заемщик оплачивает за счет собственных средств не менее 20 процентов стоимости приобретаемого жилья;

- погашение кредита (займа) производится равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока (кроме первого и последнего месяцев) без возможности увеличения остатка ссудной задолженности.

Для получения субсидии кредитные организации и Агентство в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу данных Правил представляют в Минфин России заявку установленной формы в бумажном или электронном виде, с приложением необходимых документов, включая план-график ежемесячной выдачи кредитов (займов) или ежемесячного приобретения прав требования по кредитам (займам) до 1 января 2023 года (не менее 100 млн. рублей ежемесячно).
http://www.consultant.ru/law/review/lin ... ntent=body

mprkur0
Заслуженный участник
Сообщения: 5481
Зарегистрирован: 29 июн 2008, 17:39
Благодарил (а): 358 раз
Поблагодарили: 2069 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение mprkur0 » 17 янв 2018, 19:56 #156

Канадский суд отказал в рассмотрении тяжбы по вопросу наследства, так как московская квартира не является недвижимостью по международным нормам, а является её суррогатом, особой формой бессрочного наследуемого пользования жильём социального найма, без владения землёй, строительными конструкциями и фасадными поверхностями. И более того, адвокатское бюро в разъяснении отказа суда написало что владение московской квартирой сравнимо с выкупом доли объёма склада, когда вы не владеете собственно складской недвижимостью, но по особому договору вы владеете частью объёмов этого склада. Такие договоры не регламентируются на международном уровне ибо правительство страны вправе отказать во владении этими объемами помещения или изменить его условия в любой момент. https://newizv.ru/article/general/15-01 ... yandex.com

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 19 янв 2018, 16:03 #157

Приказ Минстроя России от 10.01.2018 N 3/пр
"Об определении официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", предназначенного для заполнения застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, электронной формы проектной декларации"

Зарегистрировано в Минюсте России 16.01.2018 N 49642.

Застройщики, участвующие в долевом строительстве, будут размещать электронные формы проектных деклараций на сайте dol.minstroyrf.ru

Указанный сайт является официальным сайтом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", предназначенным для заполнения застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, электронной формы проектной декларации с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Обязанность по размещению такой декларации застройщиком предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 13 фев 2018, 17:40 #158

Приказ Минстроя России от 24.01.2018 N 37/пр
"О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правила ведения реестра пострадавших граждан, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 г. N 560/пр"

Зарегистрировано в Минюсте России 09.02.2018 N 49989.

Обновлены критерии включения граждан в реестр "обманутых дольщиков" и исключения из него

В частности, уточняется, что критерием отнесения гражданина к числу пострадавших граждан является неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в течение более чем 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство в течение 2-х последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Вводится дополнительный критерий - отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта строительства.

Кроме того, приказом вводится дополнительное основание исключения гражданина из реестра "обманутых дольщиков": расторжение договора участия в долевом строительстве, заключенного между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требований по договору) или иного договора, направленного на привлечение денежных средств пострадавшего гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у пострадавшего гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Дмитрий 2
Новичок
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 15 апр 2018, 14:50

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Дмитрий 2 » 15 апр 2018, 15:04 #159

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, в какой теме форума "Военсуд" можно задать вопрос по юридическим аспектам приобретения жилья в новостройках по программе жилищной субсидии?
Спасибо.

Аватара пользователя
mihadol
Заслуженный участник
Сообщения: 8303
Зарегистрирован: 02 ноя 2011, 20:39
Благодарил (а): 2402 раза
Поблагодарили: 3467 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение mihadol » 15 апр 2018, 16:44 #160


Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 09 июн 2018, 17:51 #161

Постановление Правительства РФ от 05.06.2018 N 653
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"


Акты Правительства РФ в сфере обеспечения граждан доступным жильем приведены в соответствие с действующим законодательством

Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" взамен понятия "жилье экономического класса" было введено понятие "стандартное жилье". Кроме того, Росимуществом принято решение о переименовании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в АО "ДОМ.РФ". Настоящим Постановлением поправки, отражающие указанные изменения, вносятся в:

Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 N 1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса";

подпункты 5.2.42 и 5.2.44 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации";

государственную программу Российской Федерации "Управление федеральным имуществом", утвержденную Постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом";

Постановление Правительства РФ от 07.11.2016 N 1138 "Об исчерпывающих перечнях процедур в сфере строительства объектов водоснабжения и водоотведения и правилах ведения реестров описаний процедур";

подпункты "а" и "б" пункта 3 и пункт 5 приложения N 8 к государственной программе Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1710 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 09 июн 2018, 17:54 #162

Приказ Минстроя России от 11.05.2018 N 275/пр
"Об утверждении Положения о порядке, составе, способах, сроках и периодичности размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Зарегистрировано в Минюсте России 07.06.2018 N 51313.

Определен порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщиками, осуществляющими привлечение средств участников долевого строительства

Информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы "Личный кабинет застройщика", доступ к которому осуществляется с использованием ЕСИА при обязательном условии регистрации застройщика в ФГИС ЕСИА.

Приказом в числе прочего определяется:

- перечень информации, сведений и документов, подлежащих размещению застройщиком;

- требования к содержанию информации, размещаемой в ЕИЖС;

- механизм поддержания актуальности сведений и информации, размещаемой в ЕИЖС;

- правила исправления ошибок и неточностей, допущенных застройщиком при размещении информации в ЕИЖС;

- требования к формату файлов, размещаемых в ЕИЖС;

- требования к качеству размещаемых материалов.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 15 июн 2018, 19:55 #163

Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673
"Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"


Установлен порядок расчета собственных средств застройщика, привлекающего средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в качестве одного из критериев, которым должен соответствовать застройщик, имеющий право привлекать средства для участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Настоящим Постановлением определен порядок определения размера собственных средств застройщика.

Указывается, что размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Расчет собственных средств производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. При этом объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

Постановлением определяются перечни активов и обязательств застройщика, принимаемые к расчету при определении размера собственных средств застройщика, и устанавливается, что активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 28 июн 2018, 11:02 #164

Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 5-КГ18-13

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям


Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику, в обоснование которого ссылался на то, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а застройщик, в свою очередь, передал квартиру с нарушением установленного договором срока в связи с устранением им выявленных при первичном осмотре недостатков. В этой связи заявитель просил взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также судебные расходы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано. Суды пришли к выводу о том, что застройщик исполнил обязательства в части возведения жилого дома своевременно, надлежащим образом известил истца о готовности объекта и вводе его в эксплуатацию, а также о необходимости принятия жилого помещения и устранил выявленные в квартире недостатки. По мнению суда, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатки имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствовали о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом совместно с представителями застройщика, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры.

В дефектной ведомости указано, что в связи с наличием недостатков качество помещения не соответствует договору и проектной документации и эти недостатки в соответствии со статьями 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве являются основанием для отказа в подписании передаточного акта.

Акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость подписаны представителем застройщика.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Факта необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлено.

С учетом устранения названных выше недостатков квартира была передана истцу в надлежащем состоянии с нарушением сроков, установленных договором.

При таких обстоятельствах, выводы суда об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
http://www.consultant.ru/law/review/lin ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 04 июл 2018, 17:35 #165

Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"


Усилены требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Из наиболее важных нововведений, предусмотренных Законом, можно выделить:

установление новых требований к застройщику, в том числе о соблюдении нормативов финансовой устойчивости;

расширение перечня информации, которую застройщик, привлекающий средства дольщиков, обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства (к такой информации отнесены в т.ч. градостроительный план земельного участка, документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, и др.);

установление для застройщика возможности привлечения денежных средств дольщиков для осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство при условии, в том числе, размещения этих денежных средств на счетах эскроу;

введение права застройщика осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию дома, и содержание указанных объектов недвижимости, в том числе внесение платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

введение права уполномоченного банка приостанавливать операцию или отказывать в проведении операции по расчетному счету застройщика в определенных случаях;

расширение перечня информации о застройщике сведениями о его учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах;

закрепление нормы об осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов контролирующим органом в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению контроля (надзора) в области долевого строительства, установленных Правительством РФ;

введение для лица, в том числе бенефициарного владельца, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, солидарной ответственности с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам;

введение полномочий Правительства РФ по установлению требований к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования единой информационной системой жилищного строительства, расширение перечня сведений, размещаемых в указанной системе органом регистрации прав, установление сведений, которые размещают в системе контролирующие органы, органы государственной власти субъектов РФ, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, а также Росстат;

установление порядка взаимодействия контролирующих органов, Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, уполномоченных банков и застройщиков в системе;

определение особенностей удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, особенностей урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, а также особенностей страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве;

приостановление кадастрового учета и регистрации прав, в т.ч. при поступлении в орган регистрации прав уведомления от Фонда о несоответствии застройщика обязательным требованиям или о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства дома;

установление полномочий Фонда по осуществлению на постоянной основе мониторинга за соответствием застройщиков установленным требованиям, в т.ч. требованиям к размеру собственных средств, и направление в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, уведомления о несоответствии требованиям.

Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных положений.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 17 июл 2018, 11:39 #166

Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45
"По вопросам страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика"


Банком России разъяснены некоторые вопросы, связанные со страхованием гражданской ответственности застройщика перед участниками долевого строительства

В Информационном письме приводятся, в частности, следующие позиции Банка России:

страховым случаем по страхованию гражданской ответственности застройщика является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве вследствие банкротства застройщика при наличии решения арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства;

представление участником строительства при наличии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Законом о банкротстве, выписки из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений является основанием для осуществления страховой выплаты;

необходимость формирования страховщиком резерва заявленных, но неурегулированных убытков (далее - РЗНУ) в размере страховой суммы по договорам страхования гражданской ответственности застройщика возникает с даты опубликования сведений о банкротстве застройщика;

по истечении сроков, предусмотренных для формирования и закрытия реестра требований кредиторов, корректировка размера РЗНУ осуществляется страховщиком на основании выписок из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства;

допускается также корректировка размера РЗНУ при обращении участника строительства к страховщику для получения страховой выплаты в размере требований, содержащихся в выписке из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

Аватара пользователя
Бусел
Новичок
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 16 авг 2016, 11:32
Поблагодарили: 4 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Бусел » 23 авг 2018, 10:38 #167

Вот могу описать свой процесс покупки жилья за счет полученной субсидии.....
В 2017 году я получил жилищную субсидию и стал вопрос, где купить жилье, куда вложить средства. Мнения с супругой разнились в нюансах. Я хотел дом, она квартиру, но в целом сходились во мнении, что нужно искать место где «пустить корни». Мы не привязаны в России к конкретному «родовому гнезду» так как я родом из Советской Украины, супруга родилась в Советской Киргизии…. В общем, мы ехали в поисках жилья куда глаза глядят.
Сразу для себя отмели регионы восточнее г. Борисоглебска Воронежской области и севернее чем Липецк. Круг поиска сузился и, взяв штурманскую линейку приложив ее к карте европейской части России глазами пошли смотреть, что вообще есть в нашей необъятной стране, а после сели машину и поехали смотреть. До получения жилищной субсидии толком не задумывались, куда ее будем вкладывать, тем более были трудности в ее получении (т.к. я ранее был разведен и бывшая супруга не желала освобождать служебное жилье. Кому интересно могу разъяснить, как я получил в данной ситуации субсидию в полном объеме).
Липецк -отличный красивый город, служил я там когда-то в 4ЦБП, но экология там нас не радовала…
Тамбов –удивил большими новостройками и большого коттеджного поселка, много тихих прогулочных мест, имеется аэропорт, но мы все же пожали лапу Тамбовскому волку на выезде из города и поехали смотреть Воронеж.
Воронеж- это с виду красивый город разделенный рекой на две части, развитая инфраструктура, широкие дороги и проспекты. Много высоченных сооружений Советской эпохи, много новостроек. Но что-то нас не роднило с этим городом, мы все же проехались по новостройкам, но не были впечатлены дизайном строений, мало придомовой территории и соответственно мало парковочных мест и детских площадок. Много ВУЗов, но какая- то всеобщая серость нас отталкивала. Многочисленные знакомые в Воронеже жаловались на отсутствие приличной зарплаты…..
Белгород- бывал там частенько когда ездил к родителям в Харьков, приятный город, очень красивый. Но в этот раз мы туда не заезжали, решив оставить его рассмотрение напоследок.
Далее Лиски, Россошь, Волгоград …. не рассматривали и двинулись на Юг. Где то в душе теплилась надеждою мысль о доме в Крыму и посему решили поехать в Крым. Ростов-на-Дону проехали мимо и в ночь заночевали в Краснодаре. Супруга в интернете нашла телефон сдававшего жилье, сняли однушку в микрорайоне ЖК Панорама. Был первый час ночи и толком не разглядели микрорайон, но вид на новый стадион «Краснодар» впечатлил. Утром прошлись по микрорайону. Дома от одного застройщика ЮгСтройИнвест смотрятся красиво. Жилье комфорт класса. На первых этажах много коммерции (магазины, супермаркеты, частные клиники, секции, клубы, кружки робототехники, авиамоделирования и т.п.), три детских сада плюс много частных детских садов. Рядом две переполненные школы № 100 и № 93. Парковочных мест достаточно, имеются подземные парковки. Много детских площадок, бесплатных спортивных городков и комплексов. Рядом новый футбольный стадион «Краснодар» с большим количеством футбольных площадок. Что бросается в глаза, много детишек кто ходит в футбольные секции. Парк Галицкого, это в купе со стадионом грандиозное инженерное сооружение, красивые пейзажи, места для отдыха у искусственных прудов и водопадов, много детских площадок. Есть кинотеатр под открытым небом, где по выходным показывают бесплатные кинофильмы или трансляции матчей. Но меня тянуло в Крым вперед за приключениями.
Крым, долгожданный всеми Крым встретил нас паромной переправой, небольшой очередью на ней, красивой природой и заброшенной инфраструктурой. В Керчи все постройки с Советских времен не ремонтировались, внешне смотрятся как фильм про Чернобыль… Симферополь-столица Крыма, красивый город, но красота этого города сочетается с красивыми парками, частным сектором и с ободранными многоэтажками. Заночевали в Симферополе, а на утро обнаружили поцарапанное заднее левое стекло на машине. Не к душе видать пришлись мы Симферополю и поехали в Севастополь. Севастополь большой город, пропитанный запахом моря и боевой воинской славой. Повсюду монументы посвященные защитникам Севастополя. Много культурных заведений, морских клубов. Много частного сектора и многоэтажек. На фоне Керчи и Симферополя, Севастополь смотрелся достойно, но на тот момент были проблемы с системой образования Крыма с новой для них действующей системой образования на материке. И просмотрев Крым его природную красоту и разруху пришедшая при Украине, мы пришли к выводу что, учить детей лучше на материке по привычной для нас системе и решили вернуться в Краснодар.
Краснодар! Что нам говорит о нем ВикипедиЯ? Краснода́р (до 1920 года — Екатеринода́р) — город на юге России, расположенный на правом берегу реки Кубани, на расстоянии 120 км от Чёрного моря (по автодороге от пос. Джубга), 140 километров от Азовского моря (по автодороге от ст. Голубицкой) и 1300 км к югу от Москвы (по автодороге М-4 «Дон»).
Административный центр Краснодарского края. Образует городской округ муниципальное образование город Краснодар. Крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа, центр историко-географической области Кубань. Неофициально именуется столицей Кубани, а также южной столицей России. Население — 899 541 человек (на 1 января 2018).
По версии РБК, в 2013 году Краснодар занимал первое место в общероссийском рейтинге городов с растущей деловой активностью.
Сузив поиск жилья в масштабе одного города мы не избежали трудностей. Ранее мы насмотрелись роликов в Ютубе о недостроенных, либо достроенных, но не сданных домах, наслышались о желтых газопроводных трубах идущие от дома и вкопанных в землю без подключения к газовой магистрали…. и т.п. Пожалуй любой военнослужащий на моем месте обратился в риэлторскую компанию. Проанализировав полученную информацию, этим путем пошел и я. В Краснодаре огромное количество риэлтроских компаний и контор. Наиболее крупная компания это Аякс-Риэлт, можно назвать еще десятка два компаний, но суть у них одна -заманить клиента фейковыми объявлениями с низкой ценой и удобным расположением, затем пригласить его в офис заключить с ним договор об оказании услуг и далее приятным радушием предложат чай-кофе, а далее начнут осуществлять показ существующих объектов со всем с другим ценником. Клиент не сразу понимает происходящее и впитав полученную информацию начинает спрашивать о той квартире которую он видел на Авито по той красивой цене, ради которой он приехал к примеру из Омска… Но ему в лучшем случае скажут, ой, вчера хозяин взял задаток и т.п. и этой квартиры уже нет, но у нас есть куча разных предложений и мы можем их вам показать…. Клиент обладая, к примеру большой суммой денег, старается не посвящать риэлтора реальным объемом имеющихся средств, но продвинутый риэлтор будет прощупывать его, показывая на компьютере различные варианты квартир, которые чуть лучше предыдущей, но ценник немного выше и т.д. Тем самым подталкивая клиента на реальные ценники жилья в Краснодаре. А далее дело техники и клиент в итоге покупает то, что возможно хотел, но по более высокой цене… При этом риэлтор получает 3% от сделки и с продавца и с покупателя. Таков принцип работы любой риэлтерской компании в Краснодаре с небольшой лишь разницей с кого снять % и где накрутить свою цену.
Я же своей статьей хочу сориентировать военного читателя на один лишь вариант безопасного приобретения жилья, в новостройке еще строящегося дома. По этому пути пошел и я. В Краснодаре много новостроек, много различных компаний, но практически во всех порядочных компаниях жилье можно купить естественно у самого застройщика и у подрядных организациях. Покупая недвижимость у самого застройщика вы не рискуете собственно ни чем, за исключением возможно нелепым выбором порядочной компании застройщика, которых в Краснодаре действительно много, но я освещу покупку у порядочных застройщиков. Приходя в отдел продаж любого застройщика вы как правило столкнетесь с выбором покупки в еще строящихся домах (на фундаменте) либо вот-вот сдающихся т.е. в любом случае вы покупаете недвижимость по долевому участию, за тем после сдачи дома и постановке на кадастровый учет покупатель идет с полученными бумагами и договором ДДУ в МФЦ и оформляет право собственности. Все просто и понятно. Вы спросите почему нельзя сразу купить у застройщика не по ДДУ, а по договору купли продажи? Отвечу… Дело в том, что у порядочных крупных компаниях наиболее популярные в Краснодаре своими красивыми постройками и удобными планировками, квартиры раскупаются уже с начала продаж. Начало продаж начинается с момента закладки фундамента или с постройки уже нескольких этажей. И к моменту сдачи дома в эксплуатацию у хорошего застройщика уже не остается квартир. Это главный показатель гарантированно порядочного застройщика! Но я упомянул в статье про покупку жилья у подрядчиков. Чем же лучше покупать у подрядчиков, если можно купить безопасно у застройщика? Да, этот насущный вопрос не обошел и меня на моменте покупки квартир в Краснодаре. Дело в том, что у застройщика имеются много подрядных организаций и расчет с ними застройщик ведет, в том числе квартирами и соответственно подрядные организации как юридические лица имеют право продавать отписанные им квартиры по договору уступки прав собственности через самого застройщика, но по меньшей цене, чем у самого застройщика. На сколько меньше? Однозначно сказать трудно, т.к. рынок недвижимости в ценовой категории нестабилен показателями роста, но приблизительно можно назвать такие цифры, с однокомнатной можно сэкономить до 70 т.руб., с двухкомнатной квартиры до 150 т. руб., с трехкомнатной до 200 т.рублей. Я подчеркиваю цифры приблизительные и тут можно поторговаться. Далее при вашем положительном решении о покупке квартиры у подрядчика, совместно с ним идете в отдел продаж застройщика и регистрируете договор уступки прав собственности, а далее после сдачи дома в эксплуатацию и постановке на кадастровый учет идете в МФЦ и оформляете право собственности. По этой схеме я купил две квартиры и сэкономил 300 тысяч рублей.
Надеюсь, моя статья кому то будет интересна и полагаю, что подрядчики продают квартиры и в других регионах страны по такой же схеме. Не нужно бояться покупки жилья у подрядчиков и не смущайтесь их цене ниже, чем у застройщика. Тут главное выбрать гарантированно порядочную компанию застройщика.

Следующая статья еще разработке и будет посвящена покупке вторичного жилья в Краснодаре.
За это сообщение автора Бусел поблагодарили (всего 2):
mihadol (23 авг 2018, 18:19) • Боевой Лис (24 авг 2018, 04:46)

Аватара пользователя
Бусел
Новичок
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 16 авг 2016, 11:32
Поблагодарили: 4 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Бусел » 24 авг 2018, 12:03 #168

Что касается вопроса покупки недвижимости в Краснодаре на вторичном рынке, то можно расписать еще три страницы не особо важного текста. Напишу лишь о том что если вы не из Краснодара и ищите объявления на Авито или Домофонд, Яндекс недвижимость, Юла и т.п. то почти со 100% уверенностью гарантирую что вы нарветесь либо на фейковое объявление либо на агентство, что в принципе одно и тоже. Все агентства недвижимости страдают таким изъяном как размещение фейковых объявлений на вышеупомянутых рекламных сайтах. Что значит фейковое объявление? Это или объявление вообще не существующего дома или квартиры или существующего, но по другой цене.
В чем смысл размещения фейковых объявлений? Это привлечь внимание потенциального клиента, а так же не дать реальным собственником жилья самостоятельно продать свою недвижимость. Дело в том что, размещая фейки, реальные объявления от собственников теряются на необъятных просторах Авито (и др. сайтах) и найти их очень сложно. Агентства отслеживают объявления от собственников и заносят их в свою базу с согласия либо без согласия собственника. И регулируют свою цену либо низкую за несуществующий объект недвижимости, либо со своим процентом наценки, плюс возьмут процент за свою работу. Так же хочу отметить что крупные агентства недвижимости могут себе позволить держать в топе свои объявления на Авито, что не может позволить себе обыкновенный частный продавец своей недвижимости.
Поэтому решаясь на покупку вторичного жилья, нацеливайтесь на тщательную работу с крупными риэлтерскими агентствами. И ни когда не говорите агенту сколькими суммами денег вы обладаете. К примеру Вы хотите купить дом в Краснодаре за 5 мл.руб., то трудно рассчитывать что данный дом будет в центре Краснодара, это будет однозначно окраина. Обозначаете что можете купить дом только за 5 мл.руб., но в случае чего можно будет добавить 150-200 тысяч заняв у родственников. И будьте на чеку, пусть агент вас возит не один день, показывая реальные объекты. А их в Краснодаре действительно множество. Но не забывайте о застройщиках, они строят не только микрорайоны с многоэтажками, но и коттеджные поселки, это такие как «Немецкая деревня», «Бавария», «Альпийская деревня», «ВИЛЛАНОВА», «Лазурный берег», «Парковый», «Трава» и др… А это значит что вам самим можно приехать в офис продаж, где вы без дополнительных плат агентам сможете осуществить сделку, а это экономия нескольких сотен тысяч рублей.
При покупке первичной и вторичной недвижимости, агентства Краснодара предложат клиенту провести юридическую проверку сделки. Если это новостройка и покупка идет у застройщика (или у подрядчика) то смысла переплачивать до 30 тысяч рублей агентству нет, т.к. данная недвижимость уже проверена юридическим отделом компании застройщика. Хотя и в данной ситуации некоторые клиенты соглашаются на юридическую проверку «своих юристов» и платят агентствам недвижимости дополнительно до 30 т.р., при этом ваши документы попусту три дня лежат в офисе на столе в агентстве без какой либо проверки.
Как я ранее отмечал наиболее безопасное приобретение недвижимости в Краснодаре, это покупка в новостройках в отделах продаж крупных строительных компаний. Так же безопасно можно купить квартиру в новостройке у собственника, который купил данную квартиру у застройщика на этапе строительства по начальной цене, а после завершения строительства и постановке дома на кадастровый учет, собственник получает документ на право собственности (квартира переходит в статус вторичного жилья) и продает квартиру по более выгодной для себя цене. И если в этой квартире ни кто не зарегистрирован, то сделку можно считать безопасной и нет надобности платить за дополнительные юридические услуги. А если собственника нашли Вы, то в данной ситуации можно не обращаться в агентство недвижимости для оформления договора купли продажи (ДКП), а найти частного юриста который оформит Вам ДКП и подготовит документы для сделки и регистрации в МФЦ. Эта услуга в Краснодаре стоит в районе 10 т.рублей, согласитесь это не 3 % от сделки платить агентствам недвижимости. Для Вашей же безопасности, запросите у собственника следующие документы:
• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Стоит насторожиться если продавец недвижимости не является собственником, а действует от имени собственника по доверенности. В данной ситуации постарайтесь встретиться с самим собственником. Если представитель собственника уклоняется от ваших вопросов, лучше отказаться от сделки.
Несколько сложнее обстоят дела со «вторичкой», если в квартире кто либо зарегистрирован. Не стоит пугаться такой ситуации, нужно лишь обратить внимание на возраст зарегистрированных лиц, попросить продавца показать паспорт владельца квартиры и паспорта (свидетельства о рождении) всех зарегистрированных в квартире лиц. Если же в продаваемой квартире все зарегистрированные лица являются совершеннолетними, квартира оформлена на одного собственника или к примеру на двух собственников (мужа и жену) то нюансы снятия регистрации из продаваемой квартиры можно обговорить в договоре купли продажи. К примеру можно указать в ДКП «….продавец после регистрации ДКП обязуется в течении месяца снять с регистрации всех лиц зарегистрированных в квартире по указанному адресу…». В ДКП можно и нужно указать все условия, при которых вы согласны купить данное жилье, а продавец обязуется эти условия выполнить в указанный срок. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные личности, то лучше обратитесь за помощью к независимому юристу по недвижимости, оплатите его услуги и освободите себя от мучительных сомнений.
В данной статье я провел краткий очерк покупки вторичного жилья при максимально благоприятных условиях сделки. Нюансов в жизни бывает очень много, и возможно в других статьях постараюсь и их описать. Но в данной статье могу дать еще один совет. Если же вы присмотрели «очень» весьма недорогую недвижимость в 3х-6-ти этажках у мелкого застройщика, и пусть это уже сданные дома, не поленитесь дождаться крупного ливня и посмотрите как будут справляться с потоками воды ливневки. Думаю ни кто не хочет ковылять от подъезда к машине по колено в воде или грязи. Ведь с ливневками у таких застройщиков в Краснодаре вечная проблема.
В будующем хочу написать статью-обзор коттеджных поселков в Краснодаре. В данном сигменте много положительного выбора и есть действительно весьма отрицательные моменты. Напомню, в Краснодаре имелись случаи когда от дома застройщик просто вкопал трубу в землю и покрасил ее в желтый цвет и с имитировал газовое подключение к мгистрали... По этому считаю необходимым провести анонс положительных застройщиков коттеджей Краснодаре. Всем спасибо!
За это сообщение автора Бусел поблагодарили (всего 2):
Боевой Лис (24 авг 2018, 17:21) • mihadol (24 авг 2018, 22:00)

Аватара пользователя
Бусел
Новичок
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 16 авг 2016, 11:32
Поблагодарили: 4 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Бусел » 31 авг 2018, 10:23 #169

Ликвидность недвижимости.
Данная статья будет посвящена ликвидности недвижимости в Краснодаре. Если военный читатель не собирается увольняться в ближайшее время из ВС РФ и ожидает получение жилищной субсидии, то наверняка озадачен вопросом в какую недвижимость вложить полученные средства с целью не только сохранить их, но и приумножить. Речь пойдет не о покупке «домиков Тыквы из мультика Чиполлино», а о реальных мне известных жилых комплексах в Краснодаре в которых я бы рекомендовал для рассмотрения нашей публике. Опять таки буду основываться из собственного опыта и излагать буду простым и понятным диалектом. А для начала немного статистики.
Большой выбор недвижимости:
-высокие темпы застройки в городе и пригороде;
-большой выбор проектов на рынке недвижимости (от эконом до премиум);
-активный рынок вторичной недвижимости.
Низкие критерии риска:
-Краснодарский край входит в тройку российских регионов-лидеров по уровню инвестиционной активности и привлекательности;
-благодаря активному развитию города и края, а также стабильному высокому спросу на недвижимость, инвестиции в квартиры и дома Краснодара обладают 100% окупаемостью;
- Краснодар и Краснодарский край признан ведущими экспертами –экономистами одним из самых устойчивых регионов во время кризиса благодаря развитой промышленности, торговле и сельскому хозяйству.
Ликвидность:
-высокие темпы увеличения населения Краснодара за счет притока мигрантов из других регионов России;
-высокая инвестиционная привлекательность недвижимости Краснодара.
Окупаемость:
-привлекательная цена за квадратный метр недвижимости (от 34 тысяч рублей за м2);
-высокая покупательная способность населения Краснодара;
-постоянный высокий спрос на недвижимость;
-высокая стоимость аренды жилья (от 15 тысяч рублей в месяц);
-активная деловая среда, высокая потребность в краткосрочной и долгосрочной аренде жилья;
-развитый туризм, постоянный приток отдыхающих, нуждающихся во временном жилье.
Теперь только факты. Летом 2017 года двухкомнатную квартиру в микрорайоне ЖК Панорама можно было купить в стройке по цене в районе 2 450 000 рублей, в ноябре 2017 года эта же квартира в стройке стоила 2 870 000, а в конце ноября 3 130 000 рублей!
Летом прошлого года я купил две квартиры в ЖК Панорама, трехкомнатную 95 м.кв. и однокомнатную квартиру 35,5 м.кв. Однушку я покупал в сданном доме у собственника за 1 640 000 рублей, сделал в ней ремонт вложив 280 т.руб. и продал в ноябре 2017 года за 2 150 000 руб. То есть я заработал на ней 230 т. рублей, после заплатил 27 т.руб. налог и по факту вышло 200 т.рублей. Не много, но если продержал квартиру еще месяц, то продал бы за 2 300 000 рублей. Но я на удачу сразу же купил в стройке двухкомнатную квартиру (58,8 м.кв.) в ЖК Панорама у подрядчиков за 2 870 000 рублей, а после сдачи дома в июле 2018 года, я выставил за данную квартиру цену 3 450 000 рублей (без ремонта). Через пару недель дом был поставлен на кадастровый учет и цену на данную квартиру я поднял до 3.550 000 рублей и в августе квартира было продана за 3 500 000 рублей. Итог, разница в карман более 600 т.рублей. Не плохо! Но не стоит обольщаться, прибыль несомненно есть, но стартовая цена у застройщика то же поднялась. И если бы мне сей час пришлось вложить в такую же двушку в строящимся доме в ЖК Панорама, то мне пришлось бы заплатить более 3 200 000 рублей! Да, цены растут, но не до бесконечности. Дело в том что ЖК Панорама уже состоявшийся шикарный микрорайон, пусть это не любят говорить риэлторы, но это именно шикарный микрорайон Краснодара и строительство микрорайона будет завершено во 2 квартале 2019 года. Осталось достроить два дома, один из них сдается в декабре 2018 года. Да же сей час трудно найти в данном микрорайоне хорошие планировки у самого застройщика или у подрядчиков, все раскуплено! Раскупается да же квартиры-студии, т.к. имеют очень удачную планировку.
Но застройщик ЮгСтройИнвест пришел в Краснодар на долго и строит рядом микрорайон ЖК Губернский и цены на недвижимость в стройке такие же как летом прошлого года в ЖК Панорама! Темпы стройки и качества впечатляют. В Губернском уже построен один детский садик, второй строится. Построена общеобразовательная средняя школа, с большим спортзалом, бассейном и большим стадионом. В этом учебном году эта школа набирает первых учеников. Фонтаны, множество детских площадок, парковая зона для отдыха, зоны барбекю, множество магазинов, баров, кафе и прочей коммерции. Данные факторы несомненно повысили спрос на недвижимость в данном микрорайоне.
Немного подытожу свою статью. Если бы я был летом прошлого года так же эрудирован в сфере недвижимости как сей час, то купил бы три двухкомнатные квартиры по старой цене и продал каждую по 3,5 мл.рублей и смог купить те же три двухкомнатные в ЖК Губернском и одну однокомнатную квартиру.
Буду рад если мои размышления и исследования будут кому-то полезны. Пишите комментарии, задавайте вопросы, буду рад ответить и рассказать более подробнее. И конечно же помочь в подборе недвижимости.
Выбирайте крупную компанию застройщика и успех будет за Вами!

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 28 сен 2018, 18:54 #170

Постановление Правительства РФ от 25.09.2018 N 1133
"Об установлении адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"


Единая информационная система жилищного строительства доступна на сайте https://наш.дом.рф/

В системе органами власти размещается информация о жилищном строительстве, ипотечном кредитовании, застройщиках, объектах недвижимости и земельных участках.
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... ntent=body

maksimus69
Активный участник
Сообщения: 157
Зарегистрирован: 11 ноя 2010, 17:02
Благодарил (а): 51 раз
Поблагодарили: 134 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение maksimus69 » 29 сен 2018, 22:33 #171

Модератор!!!! Где мой пост!!!!

maksimus69
Активный участник
Сообщения: 157
Зарегистрирован: 11 ноя 2010, 17:02
Благодарил (а): 51 раз
Поблагодарили: 134 раза

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение maksimus69 » 05 окт 2018, 09:33 #172

Куплю однокомнатную квартиру. Без посредников на прямую.
т. 9104322823

Знак
Модератор
Модератор
Сообщения: 17064
Зарегистрирован: 11 фев 2010, 21:54
Благодарил (а): 669 раз
Поблагодарили: 7781 раз

Проблемы покупки жилья

Непрочитанное сообщение Знак » 10 окт 2018, 16:49 #173

Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38

Уменьшение неустойки по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов принятия судом такого решения

По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать дольщику квартиру. Обязательство по оплате квартиры дольщиком было исполнено в полном объеме, однако застройщик обязательство по передаче квартиры не исполнил.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил исковые требования частично, исходя из того, что застройщик нарушил обязательство по своевременной передаче объекта долевого строительства. При этом суд снизил размер подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суд отказал истцу во взыскании убытков в виде расходов по найму однокомнатной квартиры, поскольку пришел к выводу о том, что строящаяся квартира не подлежала отделке, что обусловливало невозможность ее немедленного использования по назначению.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями судов первой и апелляционной инстанций в части уменьшения размера взысканной неустойки по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно абзацу первому статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По смыслу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, а равно некоммерческими организациями при осуществлении ими приносящей доход деятельности, правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности, и при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 72 (абзац первый) названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Кроме того, суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов по найму однокомнатной квартиры.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

В связи с этим Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
http://www.consultant.ru/cons/cgi/onlin ... ntent=body


Вернуться в «ПОКУПКА, ПРОДАЖА И АРЕНДА ЖИЛЬЯ»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 8 гостей