Форум правовой взаимопомощи военнослужащих

Показать текст

За что москвичи платят по тарифу «содержание и ремонт жилья»? Что делать, если жильцов дома не устраивает качество коммунальных услуг? Можно ли поменять фирму, обслуживающую дом?

На эти и многие другие вопросы во время интернет-конференции на сайте «Комсомольской правды ответили начальник Государственной жилищной инспекции Москвы (Мосжилинспекции) Олег Кичиков, первый заместитель начальника Мосжилинспекции - начальник инспекции жилищного надзора Игорь Болотов, руководитель ГБУ «Жилищник района Нагатино-Садовники» Виталий Коноваленко.

Жильцы могут выбирать услуги

«Здравствуйте! В нашем подъезде нормально не моют полы. В холле первого этажа постоянно грязь с улицы и мусор. Но ведь управляющая компания должна постоянно следить за порядком, а не один раз в месяц. К тому же с жильцов берут плату по тарифу «содержание и ремонт жилья», и немаленькую. Непонятно, за что тогда мы отдаем деньги. Что входит в обязанности управляющей домом компании?»

Ирина Борисова. Северный округ.

Отвечает руководитель ГБУ «Жилищник района Нагатино-Садовники» Виталий Коноваленко:

- В управление многоквартирным домом (МКД) входят такие услуги: обеспечение благоприятных и безопасных условий для жильцов, надлежащее содержание общего имущества (помещения общего пользования; крыши; инженерное оборудование и системы; земельный участок) и решение вопросов по его использованию, а также предоставление коммунальных услуг жильцам дома.

Управляющая компания обязана выполнять следующие работы.

В подъезде:

- следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать, восстанавливать отделку стен, потолков, подметать и мыть лестничные марши, площадки, холлы, пол кабины лифта, проводить влажную протирку стен, дверей, почтовых ящиков, подоконников, приборов отопления, приборов освещения, перил, металлических элементов лестниц и шкафов для электросчетчиков, а также производить влажную протирку стен, дверей и потолка кабины лифта, незамедлительно менять разбитые стекла в дверях и окнах;

- производить мойку нижней части ствола и шибера мусоропровода с проведением: мойки и видеодиагностики мусоропровода (в том числе мусоропровода, оснащенного устройством для промывки, очистки и дезинфекции внутренней поверхности асбоцементного ствола), уборки загрузочных клапанов, очистки и дезинфекции всех элементов ствола мусоропровода.

В квартире:

- следить за состоянием ограждающих конструкций (стен) дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации;

- обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, при необходимости - ремонтировать оборудование, содержать и ремонтировать стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации;

- регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;

- следить за работоспособностью системы вентиляции.

Помимо этого, управляющая компания обязана:

- содержать и своевременно ремонтировать системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения;

- обеспечивать работоспособность систем дымоудаления и противопожарной автоматики;

- регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;

- обеспечивать бесперебойную работу лифтов.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержден постановлением правительства России № 290 от 3 апреля 2013 г. Жильцы на общем собрании вправе также сами решать, сколько раз в неделю (месяц, год) и какие именно услуги они хотели бы получать.

Плата за содержание и ремонт жилья включает расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, выполнение работ по техническому обслуживанию инженерных систем и конструктивных элементов МКД (включая выполнение заявок на неотложные, аварийные работы, поступающие круглосуточно в объединенную диспетчерскую службу (ОДС), проведение плановых (сезонных) и внеочередных осмотров, работ по подготовке МКД к сезонной эксплуатации, текущего ремонта (планово-предупредительного и внепланового), вывоз мусора. В ежемесячную плату не вносятся расходы по ремонту жилья и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья.

Какая температура должна быть у горячей воды

«Несколько месяцев ругаюсь со своей управляющей компанией. У меня в квартире из кранов с горячей водой сначала течет холодная вода. Причем ее приходится довольно долго спускать. Услуга явно ненадлежащего качества. Но платежки мне приходят исправно, без всяких перерасчетов. Почему я должен платить за холодную воду как за горячую? Куда жаловаться в такой ситуации?»

Алексей Прохоров. Центральный округ.

Отвечает первый заместитель начальника Мосжилинспекции - начальник инспекции жилищного надзора Игорь Болотов:

- Если вас не устраивают коммунальные услуги, тогда надо оставить заявку по телефону районной объединенной диспетчерской службы (ОДС) или обратиться в адрес своей управляющей компании письменно. Управляющая компания проводит проверку и составляет акт, в котором указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления услуги или предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества. Акт подписывается исполнителем услуг - управляющей организацией и потребителем. Этот документ является основанием для перерасчета квартплаты. Если возникают споры и разногласия, тогда нужно обратиться в Государственную жилищную инспекцию Москвы.

Требования к качеству коммунальных услуг установлены постановлением правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Например, допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды составляет 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа - единовременно. Это же правило действует и для горячей воды, за исключением случаев аварии на тупиковой магистрали, когда максимальная продолжительность отключения может составлять 24 часа.

Температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C согласно СанПиН 2.1.4.2496-09.

Решайте сами, кому доверить свой дом

«Нам не нравится работа компании, управляющей нашей девятиэтажкой. В соседних дворах и домах, за которыми следят другие обслуживающие фирмы, всегда чистота и порядок. А мы чем хуже?! Можем ли мы прогнать надоевшую всем жильцам компанию? Что для этого нужно?»

Максим Савельев. Северо-Восточный округ.

Отвечает начальник Государственной жилищной инспекции Москвы (Мосжилинспекции) Олег Кичиков:

- Эта процедура достаточно прозрачна. В статье 162 Жилищного кодекса России (ЖК РФ) написано, что собственники помещений на общем собрании в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления своим домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, то есть имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума это же собрание может быть проведено в заочной форме голосования, когда жильцам рассылаются бланки для голосования, или должно быть проведено повторное собрание.

Вместе с тем согласно статье 165 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений вправе организовать собрание для выбора иной управляющей компании или об изменении способа управления. Это возможно в том случае, если проведенная после жалоб жильцов проверка показала нарушения со стороны управляющей компании. Это может быть несоблюдение условий договора управления, например, предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, завышение объемов и цен на услуги.


Светлана Викторова.

Источник: газета «Комсомольская правда». Постоянная ссылка на материал.

Показать текст

Разбитое окно в подъезде, неисправность электрооборудования - вот тот неполный список жалоб, с которыми жители многоквартирных домов обращаются в управляющие компании, но не всегда получают оперативную реакцию. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил у экспертов, как заставить управляющую компанию выполнять обязанности.

Не потеряться

На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой. Например, им надоест каждый вечер спотыкаться на ступеньках в темном подъезде, и они решат выяснить, кто отказывается "включать свет".

Зачастую перегоревшая лампочка в подъезде представляет собой либо результат невнимательности организаций, либо безразличия жителей дома к собственному комфорту, хотя одно другому не мешает.

В наше время мусор сам по себе не испаряется, и убирают его не добрые пионеры. За эти и другие работы, которые касаются содержания, ремонта общедомовой территории в многоквартирном доме, отвечает выбранная жильцами управляющая компания.

Но прежде чем что-то потребовать, эксперты советуют обратить внимание на два момента. Во-первых, собственник квартиры должен выяснить, какая организация занимается управлением его дома. Чтобы узнать это, можно спросить у соседей, посмотреть на информационном щите, провести мониторинг сайта "Дома Москвы", где можно вычислить УК по нужному адресу, рассказывает начальник инспекции жилищного надзора Москвы по Северо-Западному административному округу Виктор Буянов.

Во-вторых, на руках у каждого собственника должен быть договор управления, в котором прописаны все необходимые условия, права и обязанности сторон.

Раздобыть договор

Управляющие компании призваны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме в соответствии с договором управления, условия которого подробно описаны в постановлении правительства РФ "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Поэтому следующий шаг перед выяснением отношений с нерадивой УК – постараться раздобыть договор управления. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, договор заключается с каждым владельцем квартиры на основании решения общего собрания собственников в письменной или в электронной форме, поясняет Буянов.

"Договор должен быть у каждого собственника квартиры. К сожалению, многие упускают этот момент, относятся, как говорится, спустя рукава. Если договора нет, это не правильно", - уточняет собеседник "РИА Недвижимость", настаивая на том, что если документ у владельца квартиры все-таки отсутствует, то он имеет право прийти в офис своей УК и потребовать выдать экземпляр.

Как добавляет эксперт, подписать договор управления должны более 50% собственников помещений в многоквартирном доме, являющиеся одной стороной договора (другой стороной является УК).

Знать обязанности УК

Управляющие организации должны надлежаще содержать и производить ремонт общего имущества, по решению общего собрания собственников заключать договоры пользования им, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

К примеру, постановление правительства РФ обязывает УК обеспечивать бесперебойное и качественное водоотведение, холодное и горячее водоснабжение, а также газоснабжение и отопление.

Собственник вправе требовать устранить неполадки в работе инженерных коммуникаций и оборудования, например, несоответствие температуры горячей воды установленным законодательствам требованиям.

Как подчеркивают в ТСЖ "Кутузовская Ривьера", законными будет претензии жильцов по уборке дворов и подъездов, содержанию детских площадок, текущему ремонта, вывозу снега, мусору и иных услуг по содержанию придомовых территорий при условии, если земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Управляющие компании также обязаны поддерживать архитектурный облик дома, соблюдая все нюансы проектной документации. К примеру, если проектом дома предусмотрен пандус, то он должен быть установлен или отремонтирован.

Кроме того, в Москве действуют так называемые нормативы по эксплуатации жилого фонда. В этом документе можно найти информацию, сколько раз в год должен проводиться осмотр инженерных систем, конструктивных элементов и оборудования.

Например, состояние крыш необходимо проверять два раза в год в период подготовки к сезонной эксплуатации, а фасадов – один раз в период подготовки к весенне-летней эксплуатации.

Визуальный осмотр помещения мусоросборной камеры УК должна проводить ежедневно. Впрочем, это касается и шиберного узла с противопожарным клапаном, контейнерного оборудования, спринклерной системы автоматического пожаротушения мусоросборной камеры и другого подобного оборудования.

Минимальный перечень услуг, которые УК должна оказывать жильцам дома, установлен постановлением правительством РФ. В договоре управления прописывается перечень, который определяется собственниками и соответствующий размеру платы за содержание и ремонт, также устанавливаемому на общем собрании собственниками помещений в доме. Кроме того, список работ и их стоимость согласуется собственниками ежегодно на общем собрании.

Заставить отреагировать

Претензии к управляющим компаниям со стороны собственников могут быть самые разные, но что делать, если реакция заставляет себя ждать? Допустим, проблема выявлена: мусоропровод не убирался вот уже несколько дней. Понятно, что ситуация не из приятных. Владелец квартиры уже звонил в диспетчерскую УК, но никаких действий предпринято не было.

Буянов рекомендует в первую очередь исходить из порядка предъявления претензий, установленного договором, а если это не помогло, то обратиться с письменной жалобой в жилищную инспекцию. В Москве это Мосжилинспекция, в Подмосковье – Госжилинспекция Московской области.

При наличии нарушений специалисты проведут соответствующую проверку, после чего УК будут составлены предписание и протокол. Если после этого предписание не будет исполнено, жилинспекция может обратиться в суд.

Устранение аварийных ситуаций

Важно понимать, что управляющая организация в рамках договора предоставляет услуги, которые касаются только общедомового имущества. Услуги в отношении внутриквартирного оборудования, являющего личным имуществом собственника, осуществляются за дополнительную плату. Поэтому если у жильца сломался унитаз, то он может обратиться в УК, и если найдутся соответствующие специалисты, проблему постараются решить, но за определенную плату.

Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях.

К примеру, был поврежден общедомовой трубопровод, вода поступила в жилые помещения. Собственник квартиры при этом сообщает о проблеме диспетчеру или непосредственно звонит в соответствующую службу, у которой с УК на этот случай должен быть заключен договор, по которому должно осуществляться аварийное обслуживание. Выезд на объект в этом случае - не позднее 30 минут после обращения.

После того, как авария устранена, владелец квартиры обращается в УК с вопросом об устранении последствий в самой квартире. По словам экспертов, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб. Если же со стороны организации следует отказ или не следует ответа, собственник он вправе подать на нее в суд.

Возвращение средств

Жильцы многоквартирного дома могут потребовать управляющую компанию снизить плату за содержание и ремонт общего имущества в том случае, если управляющая компания ненадлежащим образом исполнила свои обязанности, к примеру, некачественно покрасила стены в подъезде, добавляют в "Кутузовской Ривьере".

По словам экспертов, жильцы сначала должны обратиться в управляющую компанию, а если их законные требования не исполняются, могут подать жалобу в жилищную инспекцию или иск в суд. К примеру, если после проведения строительной экспертизы будет выявлено, что управляющая компания действительно виновата, то будет произведен перерасчет.

Резюмируя все выше сказанное, эксперты настаивают на том, что важно знать свою управляющую компания "в лицо", необходимо ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, который позволит иметь представление о том, что можно требовать от УК, а за что придется заплатить отдельно.


Источник: "РИА Недвижимость". Постоянная ссылка на материал.