Форум правовой взаимопомощи военнослужащих

Показать текст

Отвечает Иван Забродин - Член совета директоров Группы компаний «ПЖИ»

- Расскажите, какие объекты допускаются Росвоенипотекой к реализации по льготным ипотечным программам для военных, каким критериям они должны соответствовать?

- К реализации допускается два типа объектов. Первым можно поставить вторичное жильё, так как возможность приобретения таких квартир существовала ещё до появления программы «Военная ипотека» для новостроек. Но, необходимо отметить, что этот тип квартир должен быть со свидетельством, то есть находиться в собственности продавца и, конечно же, на продаваемой квартире не должно лежать каких-либо обременений, или залогов. То есть список критериев достаточно сильно сужает зону поиска.

Второй тип объектов, который пользуется наибольшим спросом в настоящее время - новостройки. Критерии следующие: объекты, строящиеся в соответствии с ФЗ-214 должны быть аккредитованы банками, работающими с Росвоенипотекой. Объект в обязательном порядке должен быть согласован с Росвоенипотекой (что должно подтверждаться размещением информации на официальном сайте). Строящийся дом должен находиться на высокой стадии готовности. Кроме того, с начала 2014 года объект должен быть застрахован либо в ОВСЗ (Общество взаимного страхования застройщиков), либо в страховой компании, либо должен получить банковские гарантии. Конечно же, эти требования не относятся к домам, строительство которых было начато до 2014 года, для них страхование не применяется. К слову сказать, именно Группа компаний «ПЖИ» и является одним из учредителей ОВСЗ, и уже сейчас активно осваивает новые требования по страхованию объектов.

- Как коммерческие банки относятся к аккредитации «военных» новостроек?

- Коммерческие банки в настоящий момент к «военным» новостройкам относятся с известной долей осторожности. Не каждый банк готов заниматься аккредитацией таких проектов, но, крупные банки, такие как СвязьБанк или Сбербанк, активно работают и аккредитовывают дома по программе «Военная ипотека».

Осторожность эта связана с тем, что военная ипотека - низкодоходные сделки для банков, если рассматривать их не крупным «пулами», которые могут позволить себе вышеупомянутые СвязьБанк и Сбербанк. Но, мы искренне надеемся, что данная тенденция в скором времени отойдёт в прошлое и всё больше банков будут рассматривать вопрос об аккредитации «военных» новостроек, тем более, что эти шаги и так уже видны на рынке ипотечного кредитования.

- Какие новостройки показали наиболее высокие результаты по реализации с помощью военной ипотеки? (Без упоминания конкретных проектов)

- Наиболее высокие результаты показывают новостройки, квартиры в которых, отвечают следующим критериям:

1) Транспортная доступность. Будь то доступность на собственном автомобиле или на общественном транспорте. Поэтому можно сказать, что близость ко МКАД является одним из определяющих факторов.

2) Второй критерий, который также является определяющим (и порой даже более значимым нежели транспортная доступность) это стоимость жилплощади. В настоящий момент самые высокие продажи квартир в ценовом сегменте 3-3,5 млн. рублей.

3) Следующий момент - это наличие отделки. Безусловно, выбирая из двух вариантов, с отделкой и без отделки (даже при незначительной разнице в цене) покупатели всегда выберут квартиру, в которую можно будет заезжать сразу же после подписания акта приёма-передачи.

4) Высокая степень готовности дома. Следует отметить, что купить квартиру по программе «Военная ипотека» можно купить только на стадии высокой степени готовности, и об этом я ещё расскажу чуть позже, но сейчас конечно же большим спросом пользуется жильё, сроки сдачи которого максимально приближены к срокам сдачи дома.

- Каков спрос на военную ипотеку и как он менялся в последние два-три года? Зависит ли спрос от наличия или отсутствия военных частей, расположенных в том или ином городе?

- Сама программа продажи квартир по «Военной ипотеке» для новостроек стартовала не так давно, чтобы делать какие-то выводы. Безусловно спрос есть и он растёт. Но надо понимать, что за прошедшие полтора-два года после старта программы никто из застройщиков, в том числе и мы ещё до конца не уверены, достигли ли какого-то потолка и теперь растём вместе с рынком, или же просто заполняем «вакуум» образовавшийся на рынке за счёт отсутствия подобных программ для военнослужащих. Повторюсь, все эти слова актуальны лишь для рынка продаж новостроек, а не для рынка вторичного жилья.

Наличие военных частей рядом с городом играет огромную роль. Чем больше их в близлежащем районе - тем выше спрос на «военные» новостройки. Приведу простой пример, квартиры в нашем жилом комплексе «Жемчужина», строящемся в Серпухове, приобретают военнослужащие из Тулы и Тульской области. Причина очевидна - отсутствие для военнослужащих новостроек в самой Туле, аккредитованных банками по военной ипотеке.

- Могут ли военные, служащие в других регионах, купить квартиру в Подмосковье по программе «Военная ипотека»? Как это сделать?

- Как я уже говорил, могут. И не просто могут, а активно пользуются этой возможностью. Ведь если офицер, родившийся, к примеру, в Рязани, последние 10 лет служит в подмосковной части, будет рассматривать вариант приобретения жилья, то в 80% случаев он выберет квартиру именно в Подмосковье, потому что он уже «пустил корни» в этом районе, весь круг его общения и интересов формируется вокруг его местоположения. И совершенно логично, что квартира в том же самом Серпухове или Подольске для него более интересна, чем жильё в Рязани.

Теперь к вопросу: «Как это сделать?». Первично военнослужащему необходимо получить сертификат НИС (Накопительной ипотечной системы), после чего он выбирает интересующий его объект, связывается с отделом продаж застройщика, бронирует квартиру, которую подбирает с агентом по продажам, заполняет анкету и отправляет её представителю застройщика (агенту по продажам). Агент же в свою очередь, отправляет анкету, сертификат НИС и копию паспорта в банк, который аккредитовал строящийся объект, для одобрения. Как только банк подтверждает возможность выдачи ипотечного кредита, представитель застройщика готовит кредитный договор и договор участия в долевом строительстве, после чего приглашает военнослужащего на подписание документов. Как видите схема достаточно простая, всё что требуется от покупателя - выбрать квартиру, отправить сертификат и приехать на подписание договоров. А спустя некоторое время можно уже приезжать принимать новое жильё.

- Какие требования предъявляют военные при покупке жилья? Наверняка, ориентируются на доступную цену? Но тем не менее, какие квартиры наиболее популярны?

- Наибольшей популярностью сейчас пользуются одно- и двухкомнатные квартиры с отделкой в пределах 3-3,5 млн. рублей, расположенные в ближнем Подмосковье (в пределах 15 км от МКАД). Как вариант, рассматриваются и чуть более удалённые города, но с хорошо развитой транспортной системой (например, Серпухов, доехать из которого в столицу как на электричке, так и на автомобиле не составляет ни малейшего труда).

- Есть ли среди покупателей военные-одиночки, или в основном квартиры приобретают семьи?

- Вопрос не совсем корректно сформулирован. Надо понимать, что жильё приобретает именно сам военнослужащий, а не его семья и право собственности оформляется на покупателя, то есть самого военнослужащего. В большинстве случаев это семейный человек и все члены его семьи регистрируются в приобретённой квартире. Но право собственности остаётся за ним.

- Что сегодня, с точки зрения девелопера, является основным препятствием для развития военной ипотеки в Московском регионе? И что строительная компания может сделать, со своей стороны, для преодоления сложившейся ситуации?

- Основное препятствие на текущий момент это требование к объекту о высокой степени готовности. Только такие дома принимаются к аккредитации банком и получают одобрение Росвоенипотекой. Если была бы возможность аккредитовать дом на нулевом этапе строительства, то это без сомнения, принесло бы свои плоды. Ведь зачастую цены на старте строительства значительно ниже, и военнослужащий, приобретающий однокомнатную квартиру в доме с высокой готовностью мог бы купить в этом же доме за те же самые деньги двухкомнатную квартиру, обратись он туда год назад. Но до тех пор, пока такой возможности нет, приходится рассматривать ограниченный круг предложений. Понятны и опасения банков и Росвоенипотеки, ещё совсем недавно возникали скандалы с обманутыми дольщиками и недобросовестными застройщиками, но если посмотреть на этот вопрос с другой стороны - можно было бы выделить некий список добросовестных застройщиков, всегда сдающих свои объекты в указанные сроки и не допускающих пятен на своей репутации. Без лишней скромности стоит отметить, что мы, Группа компаний «ПЖИ», уверены, что попали бы в этот список и предоставили возможность покупать жильё военным за меньшие деньги за счёт продажи квартир на нулевом этапе строительства.

- Как обязательное страхование застройщиков может сказаться на развитии военной ипотеки?

- Говоря об обязательном страховании застройщиков мы сталкиваемся с двойственной ситуацией. С одной стороны - уверенность дольщика в том, что он не окажется обманут и не окажется «за бортом» это очень важно. С другой стороны - страхование не бесплатная процедура, и платит за неё в итоге сам покупатель. Конечно же, в случае с «Военной ипотекой» платит не сам военный, а Министерство обороны, но ведь расходы на страхование никуда не делись. И, чтобы погасить их, мы вынуждены поднимать цену на квадратный метр, что, в свою очередь, ведёт к увеличению срока погашения ипотечного кредита.

Опять же, возвращаясь к первой стороне вопроса, можно вспомнить поговорку «Скупой всегда платит дважды» и уверенность покупателя в своей защищённости - это мощный стимул к приобретению жилья, поэтому результатом введения новых правил будет скорее всего рост спроса на «военные» новостройки.

- Сегодня прогнозы относительно перспектив ипотеки в целом носят разнонаправленный характер: одни говорят о росте спроса и улучшении условий кредитования для заёмщиков, другие прогнозируют спад, который обозначится во второй половине года. Какое развитие ситуации видите вы?

- Из года в год объёмы выдачи ипотечных кредитов только растут и если говорить об ипотечных кредитах для военнослужащих, то рост так же очевиден. Мы считаем, что падение спроса на ипотечные кредиты если и возможно, то только не по программе «Военной ипотеки», потому что сам принцип её не предусматривает вкладывания личных денежных средств в покупку жилья. За всё платит Министерство обороны. Поэтому наша задача - обеспечивать рынок доступным жильём, дать возможность широкого выбора военнослужащим, и до тех пор, пока этот выбор у военнослужащих есть - будет расти и спрос на квартиры.

http://oka-info.ru/news/article/19883/