Важные судебные решения по ЖКХ
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#421Суд признал обязательным для исполнения предостережение, выданное УК органом жилнадзора
2 февраля 2024
Четвертый КСОЮ признал обязательность исполнения предостережения, выданного органом жилнадзора (проводит внеплановые КНМ в рамках лицензионного контроля) в адрес УК, управляющей МКД. При этом с иском об исполнении предостережения ОГЖН обратился не сам надзорный орган, объявивший предостережение, а орган местного самоуправления.
Напомним, что Закон о госконтроле относит предостережение к видам профилактических мероприятий и нигде не устанавливает обязательности его исполнения, по своей сути предостережение выдается в момент, когда либо нарушения обязательных требований еще нет, либо оно не создает угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. Позиция о том, что предостережение не может обязывать его адресата выполнить те или иные действия, поддержана судебной практикой (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 12 сентября 2022 г. № Ф03-4062/22), суды даже признают предостережение незаконным, если оно "фактически предлагает принять меры по устранению нарушения, а не по обеспечению соблюдения обязательных требований" (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 19 января 2024 г. № Ф02-7271/23). Ответственности за неисполнение предостережения в законодательстве РФ также не установлено (Определение СК по гражданским делам Четвертого КСОЮ от 05 декабря 2023 г. по делу № 8Г-31320/2023).
Указывая на обязанность УК исполнить указания, зафиксированные в предостережении (с одновременным установлением астрента в пользу ОМСУ в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки) суд отметил следующее:
оказывается, предостережение было выдано по факту установленного нарушения обязательных требований (отсутствие обустроенной площадки для сбора ТКО, соответствующей санитарным нормам);
в связи с чем УК было объявлено предостережение с предложением организовать место первичного сбора ТКО со сроком его исполнения;
требования, содержащиеся в выданном предостережении, УК не исполнены,
при этом ответчик является лицом, ответственным за нормальную эксплуатацию жилого дома, содержание общего имущества и предоставление жилищно-коммунальных услуг в соответствии с установленными требованиями законодательства,
в связи с чем заявленные истцом требования являются обоснованными и их следует удовлетворить.
Отметим, что указанный судебный акт не только неожиданным образом толкует нормы законодательства РФ о характере предостережения, но и противоречит практике Верховного Суда РФ по основному вопросу, из-за которого УК объявлено предостережение - об обустройстве контейнерной площадки для накопления ТКО. Дело в том, что при рассмотрении дела УК заявляла доводы о том, что на придомовом участке в силу его мизерного размера невозможна организация мусорной площадки, соответствующей требованиям санитарного законодательства (данные доводы упомянуты, но не были предметом рассмотрения суда). Однако в таком случае площадка должна быть организована на ином участке, а если подходящий участок находится в муниципальной собственности, то обязанность организовать место сбора ТКО лежит на муниципалитете (истце по настоящему делу) - соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в п. 24 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с ТКО (утв. Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г.), а также определениях СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2023 г. № 301-ЭС23-14417 и N 301-ЭС23-14328.
https://www.garant.ru/news/1680277/
2 февраля 2024
Четвертый КСОЮ признал обязательность исполнения предостережения, выданного органом жилнадзора (проводит внеплановые КНМ в рамках лицензионного контроля) в адрес УК, управляющей МКД. При этом с иском об исполнении предостережения ОГЖН обратился не сам надзорный орган, объявивший предостережение, а орган местного самоуправления.
Напомним, что Закон о госконтроле относит предостережение к видам профилактических мероприятий и нигде не устанавливает обязательности его исполнения, по своей сути предостережение выдается в момент, когда либо нарушения обязательных требований еще нет, либо оно не создает угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. Позиция о том, что предостережение не может обязывать его адресата выполнить те или иные действия, поддержана судебной практикой (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 12 сентября 2022 г. № Ф03-4062/22), суды даже признают предостережение незаконным, если оно "фактически предлагает принять меры по устранению нарушения, а не по обеспечению соблюдения обязательных требований" (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 19 января 2024 г. № Ф02-7271/23). Ответственности за неисполнение предостережения в законодательстве РФ также не установлено (Определение СК по гражданским делам Четвертого КСОЮ от 05 декабря 2023 г. по делу № 8Г-31320/2023).
Указывая на обязанность УК исполнить указания, зафиксированные в предостережении (с одновременным установлением астрента в пользу ОМСУ в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки) суд отметил следующее:
оказывается, предостережение было выдано по факту установленного нарушения обязательных требований (отсутствие обустроенной площадки для сбора ТКО, соответствующей санитарным нормам);
в связи с чем УК было объявлено предостережение с предложением организовать место первичного сбора ТКО со сроком его исполнения;
требования, содержащиеся в выданном предостережении, УК не исполнены,
при этом ответчик является лицом, ответственным за нормальную эксплуатацию жилого дома, содержание общего имущества и предоставление жилищно-коммунальных услуг в соответствии с установленными требованиями законодательства,
в связи с чем заявленные истцом требования являются обоснованными и их следует удовлетворить.
Отметим, что указанный судебный акт не только неожиданным образом толкует нормы законодательства РФ о характере предостережения, но и противоречит практике Верховного Суда РФ по основному вопросу, из-за которого УК объявлено предостережение - об обустройстве контейнерной площадки для накопления ТКО. Дело в том, что при рассмотрении дела УК заявляла доводы о том, что на придомовом участке в силу его мизерного размера невозможна организация мусорной площадки, соответствующей требованиям санитарного законодательства (данные доводы упомянуты, но не были предметом рассмотрения суда). Однако в таком случае площадка должна быть организована на ином участке, а если подходящий участок находится в муниципальной собственности, то обязанность организовать место сбора ТКО лежит на муниципалитете (истце по настоящему делу) - соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в п. 24 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с ТКО (утв. Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г.), а также определениях СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2023 г. № 301-ЭС23-14417 и N 301-ЭС23-14328.
https://www.garant.ru/news/1680277/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#422Председатель совета МКД может заключать договор с УК на основании простого большинства голосов
19 февраля 2024
Орган ГЖН отказался включать в реестр лицензий новый МКД. Основания - УК не подтвердила заключение договора управления МКД с собственниками помещений, владеющими более половины площадей в доме, как этого требуют ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и пп."б" п. 5 Порядка № 938/пр. При этом УК приложила к заявлению об изменении реестра лицензий (а также разместила в ГИС ЖКХ) договор управления МКД, подписанный председателем совета данного МКД, уполномоченным на подписание договора управления решением ОСС.
Однако ОГЖН не стал рассматривать данный договор в качестве заключенного от имени всех собственников в МКД, потому что доверенностей от собственников приложено не было, а решение ОСС о наделении председателя совета МКД соответствующими полномочиями было принято 50,7% голосов собственников помещений в МКД от общего количества голосов собственников помещений в МКД. По мнению органа жилнадзора, принятие такого рода решения требует согласия собственников, владеющих не менее 2/3 всех голосов.
Суды первых двух инстанций согласились с доводами лицензирующего органа, однако суд округа признал действия ОГЖН незаконными:
как следует из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, по общему правилу решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД,
в качестве исключения из данного правила ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи, к которым не относится случай наделения председателя совета МКД правом заключать с УК договор управления МКД, одобренный на ОСС, без оформления отдельных доверенностей от собственников,
орган ГЖН, издавая оспариваемое распоряжение, исходил из того, что для наделения председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления на общем собрании собственников помещений требуется большинство от не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, основываясь на п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
между тем пунктом 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС отнесено принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС;
в спорном же случае идет речь о наделении председателя совета МКД на подписание договора управления МКД, а не о наделении полномочиями на принятие каких-либо решений;
наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников помещений МКД не следует отождествлять с передачей председателю совета МКД полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения. Решение о выборе УК и о заключении с ней договора зафиксировано в иных пунктах решения ОСС и не ставилось под сомнение органом ГЖН;
таким образом, в рассматриваемом случае подлежало применению общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.
Верховный Суд РФ отказал органу ГЖН в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2023 г. № 305-ЭС23-22413).
https://www.garant.ru/news/1684383/
19 февраля 2024
Орган ГЖН отказался включать в реестр лицензий новый МКД. Основания - УК не подтвердила заключение договора управления МКД с собственниками помещений, владеющими более половины площадей в доме, как этого требуют ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и пп."б" п. 5 Порядка № 938/пр. При этом УК приложила к заявлению об изменении реестра лицензий (а также разместила в ГИС ЖКХ) договор управления МКД, подписанный председателем совета данного МКД, уполномоченным на подписание договора управления решением ОСС.
Однако ОГЖН не стал рассматривать данный договор в качестве заключенного от имени всех собственников в МКД, потому что доверенностей от собственников приложено не было, а решение ОСС о наделении председателя совета МКД соответствующими полномочиями было принято 50,7% голосов собственников помещений в МКД от общего количества голосов собственников помещений в МКД. По мнению органа жилнадзора, принятие такого рода решения требует согласия собственников, владеющих не менее 2/3 всех голосов.
Суды первых двух инстанций согласились с доводами лицензирующего органа, однако суд округа признал действия ОГЖН незаконными:
как следует из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, по общему правилу решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД,
в качестве исключения из данного правила ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи, к которым не относится случай наделения председателя совета МКД правом заключать с УК договор управления МКД, одобренный на ОСС, без оформления отдельных доверенностей от собственников,
орган ГЖН, издавая оспариваемое распоряжение, исходил из того, что для наделения председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления на общем собрании собственников помещений требуется большинство от не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, основываясь на п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
между тем пунктом 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС отнесено принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС;
в спорном же случае идет речь о наделении председателя совета МКД на подписание договора управления МКД, а не о наделении полномочиями на принятие каких-либо решений;
наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников помещений МКД не следует отождествлять с передачей председателю совета МКД полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения. Решение о выборе УК и о заключении с ней договора зафиксировано в иных пунктах решения ОСС и не ставилось под сомнение органом ГЖН;
таким образом, в рассматриваемом случае подлежало применению общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.
Верховный Суд РФ отказал органу ГЖН в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2023 г. № 305-ЭС23-22413).
https://www.garant.ru/news/1684383/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#423Застройщик МКД не имеет права голосовать на общем собрании собственников жилья
8 апреля 2024
УК безуспешно пыталась оспорить отказ органа ГЖН во включении нового МКД в реестр лицензий. Суды всех инстанций признали отказ законным, поскольку (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-29019):
спорным решением УК отказано во внесении изменений в реестр со ссылкой на несоответствие заявления и приложенных документов подп."е" п. 5 Порядка № 938/пр;
к заявлению был приложен протокол ОСС в МКД, согласно которому при проведении собрания участвовали 81,1% площадей (голосов ), из которых 95,6% составляли голоса застройщика МКД;
в силу подп. "е" п. 5 Порядка № 938/пр проверка отсутствия признаков ничтожности решения ОСС отнесена к непосредственным полномочиям органа ГЖН, лишь отсутствие таких признаков позволяет принять уполномоченному органу положительное решение о внесении сведений в Реестр лицензий;
в силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума;
в рассматриваемом случае застройщик МКД не является собственником каких-либо помещений в доме, а по смыслу статей 44, 45, 47 и 48, а также ч. 2 и 3 ст. 161, ст. 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления МКД и его реализацию наделены собственники помещений в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи;
в силу положений статей 8 и 12 Закона об участии в долевом строительстве МКД застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства;
согласно Реестру собственников помещений / лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту, зарегистрированное право собственности на помещения в МКД у застройщика отсутствует;
при этом жилые помещения в спорном МКД не передавались и не могли быть переданы застройщику по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика);
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков, в том числе, ввиду невыполнения застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства;
до передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в ОСС в МКД лишь в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства;
в рассматриваемом случае материалы дела не содержат сведений, подтверждающих, что застройщик оформил право собственности на помещения, которыми он голосовал на спорном ОСС, либо указанные помещения созданы застройщиком на собственные средства;
таким образом, застройщик был не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве;
при этом застройщик сам по себе, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления спорным МКД, и не вправе был определять способ управления при проведении собрания;
в силу требований подп. "в" п. 16 Правил № 491, застройщик обеспечивает надлежащее содержание общего имущества МКД в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно (без заключения договора управления домом) либо путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Однако возложение указанной обязанности на застройщика не означает, что ему предоставлено право принимать решение о способе управления МКД и выбирать УК на основании такого решения. В силу ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ только собственники помещений в МКД и иные лица, принявшие от застройщика помещения в МКД (обеспечившие строительство МКД), могут принять решение о способе управления своим домом. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 8 ноября 2021 г. № 308-ЭС21-21462, от 27 мая 2021 г. № 303-ЭС21-6729;
кроме того, действующим законодательством установлен порядок управления МКД до передачи всех помещений их покупателям, который предполагает заключение временного договора с временной УК, целью которого является недопущение ситуаций, когда застройщики имеют возможность, пользуясь большинством голосов, навязывать текущим собственникам помещений в МКД, а равно потенциальным жителям дома свою волю относительно выбора УК, зачастую созданным самими застройщиками и при участии их учредителей, и (или) оказываемых ею услуг, в том числе, их стоимости.
Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.
https://www.garant.ru/news/1695941/
8 апреля 2024
УК безуспешно пыталась оспорить отказ органа ГЖН во включении нового МКД в реестр лицензий. Суды всех инстанций признали отказ законным, поскольку (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-29019):
спорным решением УК отказано во внесении изменений в реестр со ссылкой на несоответствие заявления и приложенных документов подп."е" п. 5 Порядка № 938/пр;
к заявлению был приложен протокол ОСС в МКД, согласно которому при проведении собрания участвовали 81,1% площадей (голосов ), из которых 95,6% составляли голоса застройщика МКД;
в силу подп. "е" п. 5 Порядка № 938/пр проверка отсутствия признаков ничтожности решения ОСС отнесена к непосредственным полномочиям органа ГЖН, лишь отсутствие таких признаков позволяет принять уполномоченному органу положительное решение о внесении сведений в Реестр лицензий;
в силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума;
в рассматриваемом случае застройщик МКД не является собственником каких-либо помещений в доме, а по смыслу статей 44, 45, 47 и 48, а также ч. 2 и 3 ст. 161, ст. 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления МКД и его реализацию наделены собственники помещений в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи;
в силу положений статей 8 и 12 Закона об участии в долевом строительстве МКД застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства;
согласно Реестру собственников помещений / лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту, зарегистрированное право собственности на помещения в МКД у застройщика отсутствует;
при этом жилые помещения в спорном МКД не передавались и не могли быть переданы застройщику по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика);
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков, в том числе, ввиду невыполнения застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства;
до передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в ОСС в МКД лишь в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства;
в рассматриваемом случае материалы дела не содержат сведений, подтверждающих, что застройщик оформил право собственности на помещения, которыми он голосовал на спорном ОСС, либо указанные помещения созданы застройщиком на собственные средства;
таким образом, застройщик был не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве;
при этом застройщик сам по себе, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления спорным МКД, и не вправе был определять способ управления при проведении собрания;
в силу требований подп. "в" п. 16 Правил № 491, застройщик обеспечивает надлежащее содержание общего имущества МКД в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно (без заключения договора управления домом) либо путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Однако возложение указанной обязанности на застройщика не означает, что ему предоставлено право принимать решение о способе управления МКД и выбирать УК на основании такого решения. В силу ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ только собственники помещений в МКД и иные лица, принявшие от застройщика помещения в МКД (обеспечившие строительство МКД), могут принять решение о способе управления своим домом. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 8 ноября 2021 г. № 308-ЭС21-21462, от 27 мая 2021 г. № 303-ЭС21-6729;
кроме того, действующим законодательством установлен порядок управления МКД до передачи всех помещений их покупателям, который предполагает заключение временного договора с временной УК, целью которого является недопущение ситуаций, когда застройщики имеют возможность, пользуясь большинством голосов, навязывать текущим собственникам помещений в МКД, а равно потенциальным жителям дома свою волю относительно выбора УК, зачастую созданным самими застройщиками и при участии их учредителей, и (или) оказываемых ею услуг, в том числе, их стоимости.
Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.
https://www.garant.ru/news/1695941/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#424Для таких застройщиков могли просто повысить срок гарантийных обязательств с пяти до десяти лет.. сами бы отказались от мошенничества
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#425А как это повлияет то ?Для таких застройщиков могли просто повысить срок гарантийных обязательств с пяти до десяти лет.. сами бы отказались от мошенничества
[
К примеру гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#426Гарантия на оборудование, инженерные сети.. дороги приседают, особенно вокруг колодцев, тротуары ломаются, планировка местности выполнена без водоотведения- смывает грунт. качество работ застройщиков крайне низкое.. там реально масса серьёзных недостатков по сотне тысяч каждый. Укашка как раз смягчает ситуацию, устраняет косяки за счёт жильцов.. конкретно по кровле. Лопнул жб короб ,приличного сечения, для сбора осадков с кровли. Подлежит замене. То есть это кровлю разбирать придется..
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#427Председатель совета МКД вправе подписать договор с УК при наличии не менее 50% голосов жильцов
11 апреля 2024
УК, которая была выбрана на ОСС в МКД и подписала договор управления этим МКД со всеми собственникам в лице председателя совета МКД (уполномоченного на подписание решением ОСС), подала документы в орган ГЖН о смене управляющей организации и внесении изменений в реестр лицензий. Однако, по мнению лицензирующего органа, в рассматриваемом случае председатель совета МКД не мог подписать договор управления "за всех", потому что за указанное полномочие проголосовали лишь собственники, владеющие только 36% голосов в МКД. А необходимый минимум - хотя бы половина от всех голосов в МКД. Поэтому во внесении в реестр лицензий новой УК было отказано (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 марта 2024 г. № 305-ЭС23-23876).
УК оспорила отказ в суде, притом суд округа, признавая отказ незаконным, отметил:
положения п. 4.3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о необходимости не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в МКД для принятии решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) не распространяются на случай возложения на председателя совета полномочия на заключение договора управления МКД;
потому что наделение председателя совета правом на подписание договора с УК не следует отождествлять с передачей полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку подписание договора нельзя рассматривать как принятие какого-либо решения;
а раз так, то нужно применять общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС при наличии кворума. А это требование соблюдено.
Орган ГЖН добился пересмотра дела в Верховном Суде РФ. Отменяя постановление суда округа и оставляя в силе решение суда первой инстанции (он счел отказ законным), тройка судей СКЭС указала следующее:
суд первой инстанции признал обоснованным отказ органа жилнадзора внести изменения в реестр по причине нарушения УК ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ ввиду неразмещения в ГИС ЖКХ договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений в данном доме в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ;
при этом согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ этот договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, при выборе УК на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного ОСС, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
в нарушение вышеуказанных положений УК представила в ОГЖН копию договора управления, заключенного УК с председателем совета МКД от своего имени, притом что на ОСС по вопросу о наделении данного председателя полномочиями на подписание договора управления от имени всех собственников, положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Отметим, что Верховный Суд РФ сослался также на дополнительное основание для признания отказа ОГЖН законным - вопрос о выборе новой УК на упомянутом ОСС также не набрал нужного кворума (лишь 33,62% вместо 50% от общего количества голосов в доме), что было подтверждено вступившим в силу решением районного суда.
https://www.garant.ru/news/1696853/
11 апреля 2024
УК, которая была выбрана на ОСС в МКД и подписала договор управления этим МКД со всеми собственникам в лице председателя совета МКД (уполномоченного на подписание решением ОСС), подала документы в орган ГЖН о смене управляющей организации и внесении изменений в реестр лицензий. Однако, по мнению лицензирующего органа, в рассматриваемом случае председатель совета МКД не мог подписать договор управления "за всех", потому что за указанное полномочие проголосовали лишь собственники, владеющие только 36% голосов в МКД. А необходимый минимум - хотя бы половина от всех голосов в МКД. Поэтому во внесении в реестр лицензий новой УК было отказано (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 марта 2024 г. № 305-ЭС23-23876).
УК оспорила отказ в суде, притом суд округа, признавая отказ незаконным, отметил:
положения п. 4.3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о необходимости не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в МКД для принятии решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) не распространяются на случай возложения на председателя совета полномочия на заключение договора управления МКД;
потому что наделение председателя совета правом на подписание договора с УК не следует отождествлять с передачей полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку подписание договора нельзя рассматривать как принятие какого-либо решения;
а раз так, то нужно применять общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС при наличии кворума. А это требование соблюдено.
Орган ГЖН добился пересмотра дела в Верховном Суде РФ. Отменяя постановление суда округа и оставляя в силе решение суда первой инстанции (он счел отказ законным), тройка судей СКЭС указала следующее:
суд первой инстанции признал обоснованным отказ органа жилнадзора внести изменения в реестр по причине нарушения УК ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ ввиду неразмещения в ГИС ЖКХ договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений в данном доме в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ;
при этом согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ этот договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, при выборе УК на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного ОСС, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
в нарушение вышеуказанных положений УК представила в ОГЖН копию договора управления, заключенного УК с председателем совета МКД от своего имени, притом что на ОСС по вопросу о наделении данного председателя полномочиями на подписание договора управления от имени всех собственников, положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Отметим, что Верховный Суд РФ сослался также на дополнительное основание для признания отказа ОГЖН законным - вопрос о выборе новой УК на упомянутом ОСС также не набрал нужного кворума (лишь 33,62% вместо 50% от общего количества голосов в доме), что было подтверждено вступившим в силу решением районного суда.
https://www.garant.ru/news/1696853/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#428ка задрали идиоты власти. намеренно людям не дают жить спокойно, войны жильцам закладывают в законы..
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#429Кассационная инстанция феерически чуть не легализовала смену УО на МКД меньшинством голосов...
Чем больше прокладок между отдельным собственником и УО в лице актива, всех этих советов, председателей и иже с ними, тем парадоксальнее результаты пребывания в отношениях...Любой актив порочен изначально, портится со временем и искажает "картину" на МКД...
Отдельный собственник, при условии его адекватности - залог корректности происходящего на МКД, несваливания в дрязги недоумков и использования их злоупотребителями...
Чем больше прокладок между отдельным собственником и УО в лице актива, всех этих советов, председателей и иже с ними, тем парадоксальнее результаты пребывания в отношениях...Любой актив порочен изначально, портится со временем и искажает "картину" на МКД...
Отдельный собственник, при условии его адекватности - залог корректности происходящего на МКД, несваливания в дрязги недоумков и использования их злоупотребителями...
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#430К новому собственнику не переходят долги по взносам на капремонт от публичного субъекта
15 апреля 2024
Региональный оператор капремонта взыскивал долг по взносам на капремонт с Росреестра, который владел спорными квартирами на праве оперативного управления.
В ходе рассмотрения дела суд на основе выписок из ЕГРН установил, что часть спорной задолженности образовалась в тот период, когда квартиры еще не были переданы Росреестру, а находились во владении Росимущества. Суд привлек Росимущество соответчиком и взыскал долги пропорционально времени владения квартирами с каждого ведомства (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 307-ЭС23-28617).
Фонд капремонта пытался оспорить такое распределение взыскания, но безуспешно:
согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения;
таким образом, к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной публичным субъектом;
следовательно, в рассматриваемом случае на нового титульного владельца (Росреестр) не может быть возложена обязанность по уплате взносов на капремонт, не исполненная предыдущим собственником - публичным субъектом (РФ).
https://www.garant.ru/news/1704315/
15 апреля 2024
Региональный оператор капремонта взыскивал долг по взносам на капремонт с Росреестра, который владел спорными квартирами на праве оперативного управления.
В ходе рассмотрения дела суд на основе выписок из ЕГРН установил, что часть спорной задолженности образовалась в тот период, когда квартиры еще не были переданы Росреестру, а находились во владении Росимущества. Суд привлек Росимущество соответчиком и взыскал долги пропорционально времени владения квартирами с каждого ведомства (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 307-ЭС23-28617).
Фонд капремонта пытался оспорить такое распределение взыскания, но безуспешно:
согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения;
таким образом, к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной публичным субъектом;
следовательно, в рассматриваемом случае на нового титульного владельца (Росреестр) не может быть возложена обязанность по уплате взносов на капремонт, не исполненная предыдущим собственником - публичным субъектом (РФ).
https://www.garant.ru/news/1704315/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#431До возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) управляющая компания не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию
Взаимосвязанные часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 ЖК РФ признаны не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой по своему конституционно-правовому смыслу они предполагают, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств, определенных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.
Конституционный Суд, в частности, отметил, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе действующего правового регулирования не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им; в случае если необходимое решение не принято или не реализовано, данный кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся - определить управляющую организацию своим решением. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.
«...на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления...»
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 N 19-П
"По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мир"
город Санкт-Петербург 18 апреля 2024 года
https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision751694.pdf
Взаимосвязанные часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 ЖК РФ признаны не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой по своему конституционно-правовому смыслу они предполагают, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств, определенных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.
Конституционный Суд, в частности, отметил, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе действующего правового регулирования не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им; в случае если необходимое решение не принято или не реализовано, данный кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся - определить управляющую организацию своим решением. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.
«...на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления...»
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 N 19-П
"По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мир"
город Санкт-Петербург 18 апреля 2024 года
https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision751694.pdf
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#432Вывески на фасаде МКД: какие решения вправе принимать общее собрание собственников?
19 апреля 2024
Конституционный Суд РФ представил развернутую правовую позицию о пределах прав собственников помещений в МКД по распоряжению общим имуществом МКД - в части установления платного пользования фасадом для размещения вывесок (Определение Конституционного Суда РФ от 12 марта 2024 г. № 554-О).
Поводом послужила жалоба ТСЖ - оно безуспешно пыталось взыскать с субарендатора помещения неосновательное обогащение в размере платы (установленной решением ОСС) за размещение вывески. Отказывая в удовлетворении таких требований, суды со ссылкой на п. 3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ отметили, что :
https://www.garant.ru/news/1706120/
19 апреля 2024
Конституционный Суд РФ представил развернутую правовую позицию о пределах прав собственников помещений в МКД по распоряжению общим имуществом МКД - в части установления платного пользования фасадом для размещения вывесок (Определение Конституционного Суда РФ от 12 марта 2024 г. № 554-О).
Поводом послужила жалоба ТСЖ - оно безуспешно пыталось взыскать с субарендатора помещения неосновательное обогащение в размере платы (установленной решением ОСС) за размещение вывески. Отказывая в удовлетворении таких требований, суды со ссылкой на п. 3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ отметили, что :
https://www.garant.ru/news/1706120/
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#433Ящик Пандоры открывают.. вообще жильцы запретят аренду и нафиг всех..
Но, какая связь между информацией для потребителей и разрешение сетям провайдеров- только проплата судила за их решение..
Отправлено спустя 1 минуту 59 секунд:
Но, какая связь между информацией для потребителей и разрешение сетям провайдеров- только проплата судила за их решение..
Отправлено спустя 1 минуту 59 секунд:
Про конкурс повеселили.. омсу пофиг на всё..До возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) управляющая компания не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию
Взаимосвязанные часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 ЖК РФ признаны не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой по своему конституционно-правовому смыслу они предполагают, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств, определенных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.
Конституционный Суд, в частности, отметил, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе действующего правового регулирования не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им; в случае если необходимое решение не принято или не реализовано, данный кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся - определить управляющую организацию своим решением. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.
«...на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления...»
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 N 19-П
"По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мир"
город Санкт-Петербург 18 апреля 2024 года
https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision751694.pdf
KSRFDecision751694.pdf
[
KSRFDecision751694.pdf
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#435Я всегда утверждаю, не жильцов дело лезть в ЖКХ - никто ни разу не принял решения о позолоченных перилах и мраморных лестницах. В остальном всё необходимое есть в нпа. Правда идиоты власти ввели ИПУ/ одпу, а под них ничерта нра не написали с 2010 - уволить их всех и запретить занимать должности госслужбы
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#436Суд запретил УК "бросать" дома в связи с окончанием договора управления
22 апреля 2024
Управляющая компания, у которой прекратился договор управления МКД, в связи с чем внесены соответствующие изменения в реестр лицензий, обязана продолжать управление МКД до тех пор, пока домом не начнет управлять новая УК (ТСЖ / жилищный кооператив) либо дом не перейдет на непосредственное управление. Все это время прежняя УК не вправе оставить дом без своего управления. Такое регулирование, безусловно, ограничивает для УК свободу предпринимательства, однако это ограничение направлено на защиту жилищных прав граждан и потому "не лишено конституционной целесообразности".
https://www.garant.ru/news/1707972/
22 апреля 2024
Управляющая компания, у которой прекратился договор управления МКД, в связи с чем внесены соответствующие изменения в реестр лицензий, обязана продолжать управление МКД до тех пор, пока домом не начнет управлять новая УК (ТСЖ / жилищный кооператив) либо дом не перейдет на непосредственное управление. Все это время прежняя УК не вправе оставить дом без своего управления. Такое регулирование, безусловно, ограничивает для УК свободу предпринимательства, однако это ограничение направлено на защиту жилищных прав граждан и потому "не лишено конституционной целесообразности".
Показать текст
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#437Все просто..это не их проект , дви́гатель их кинул и мысленаписание их покинуло...осталась только мойка и дойкаЯ всегда утверждаю, не жильцов дело лезть в ЖКХ - никто ни разу не принял решения о позолоченных перилах и мраморных лестницах. В остальном всё необходимое есть в нпа. Правда идиоты власти ввели ИПУ/ одпу, а под них ничерта нра не написали с 2010 - уволить их всех и запретить занимать должности госслужбы
[
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#43817.04.2024
Гражданин добился в суде, чтобы соседям запретили держать в квартире собак
https://rg.ru/2024/04/17/laj-za-stenoj.html
подробнее post1766606.html#p1766606
Гражданин добился в суде, чтобы соседям запретили держать в квартире собак
https://rg.ru/2024/04/17/laj-za-stenoj.html
подробнее post1766606.html#p1766606
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#439And_k, не то чтобы кинул...Они до сих пор "в контуре" (Крашенинников, Клишас...), но инструмент, который они дали в руки поголовью оказался изрядно опасным...Пришлось вторгаться и брать на ручное управление...Все просто..это не их проект , дви́гатель их кинул и мысленаписание их покинуло...осталась только мойка и дойкаЯ всегда утверждаю, не жильцов дело лезть в ЖКХ - никто ни разу не принял решения о позолоченных перилах и мраморных лестницах. В остальном всё необходимое есть в нпа. Правда идиоты власти ввели ИПУ/ одпу, а под них ничерта нра не написали с 2010 - уволить их всех и запретить занимать должности госслужбы
[
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#440Конкретный пример - на моём МКД...Если государство не обработает разумно тягу "элиты" МКД, вооружённой "правом на управление МКД", к иноуслужью, "неэлите" придётся непросто...
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#441Это кто такие у Вас и откуда взялись?Конкретный пример - на моём МКД.. "элиты" МКД, "неэлите"[
Re: Важные судебные решения по ЖКХ
#442KaterinaS, ну вот это ровно то, что они мне, "безлошадному неудачнику", несогласному с дешёвой охраной автожелеза за общий счёт под видом ОИ, дали почувствовать в домовом чате...Сто лет бы там ещё меня не было...Но было подспудное чувство, что хватит им жить "не сведущими" о том, что переживет меньшинство, и что пора им в карму всё это взять внятным образом...Это кто такие у Вас и откуда взялись?Конкретный пример - на моём МКД.. "элиты" МКД, "неэлите"[
Вой до небес стоял... Сейчас, справедливости ради, нужно отметить некоторую ощутимую задумчивость "чатящихся"...
Вернуться в «ЖКХ И УПРАВЛЕНИЕ ДОМАМИ»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость