Важные судебные решения по ЖКХ

[mihadol]

Выложите , пожалуйста. Я не про ссылку писал, а что по ней нет бесплатного доступа к статье

Весь текст в посте 507

[ferganik]

Я про эту часть статьи

[Знак]

16. Постановлением от 11 марта 2025 года N 11-П Конституционный Суд дал оценку конституционности пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанное законоположение являлось предметом рассмотрения в той мере, в какой оно служит основанием для разрешения вопроса о взыскании судом в солидарном порядке с жильцов коммунальной квартиры (собственников, нанимателей комнат, иных лиц), не являющихся членами одной семьи, задолженности по оплате потребленной электрической энергии, если в данной квартире имеется общий (квартирный) прибор учета электрической энергии, но не все комнаты данной квартиры оборудованы (ни одна из комнат не оборудована) комнатным прибором учета электрической энергии, а соглашение между всеми жильцами данной квартиры о солидарном порядке оплаты электрической энергии отсутствует.
Оспоренное законоположение признано не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно не предполагает взыскания в солидарном порядке с указанных лиц задолженности по оплате потребленной электрической энергии в отмеченном случае.
При этом возможность взыскания с указанных лиц задолженности по оплате потребленной ими электрической энергии в солидарном порядке не может предусматриваться в договорах электроснабжения
https://www.consultant.ru/cons/cgi/onli ... UHSC1uJdXL

Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за.docx

(62.32 КБ) 8 скачиваний

[Знак]

Суды заставили владельца квартиры в МКД снести козырек и остекление балкона
12 мая 2025

Владелец квартиры в МКД решил остеклить собственный балкон, а заодно соорудить над ним козырек (Определение Конституционного Суда РФ от 10 апреля 2025 г. № 910-О). Эту модернизацию он даже частично легализовал – сначала у городского управления архитектуры, а потом – на ОСС (участвовали 93% голосов, согласились с балконом и козырьком более 2/3 всех голосов). Но от претензий соседки сверху это не спасло, а суд (по иску этой соседки) предписал снести и козырек, и остекление, потому что:

козырек присоединяется к общей стене МКД, следовательно, на использование этой стены надо было испрашивать разрешения собственников,
козырек и остекление изменяют архитектурный облик дома (и отдельно – фасада дома),
из-за присоединенного козырька фактически уменьшилась площадь фасада МКД, то есть уменьшилось общедомовое имущество,
а такое уменьшение является реконструкцией и для его осуществления нужно согласие 100% собственников помещений в данном МКД, чего ответчик не добился.
Потерпев неудачу в судах общей юрисдикции, владелец спорного балкона пожаловался в Конституционный Суд РФ: по его мнению, ст. 247 ГК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ противоречат нормам Конституции РФ о неприкосновенности жилища и гарантиях права собственности в той мере, в какой "они обязывают собственника жилого помещения в МКД получать согласие всех собственников помещений этого дома на остекление балкона".

Однако Конституционный Суд РФ не принял жалобу к рассмотрению, так как разбираться в нюансах конкретного дела Суд не будет (была ли там реконструкция, сопряженная с присоединением общего имущества, нет ли, и на каком именно этапе улучшения балкона), а сами по себе оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права.

При этом Конституционный Суд РФ отметил, что:

применение положений п. 1 ст. 247 ГК РФ при решении вопроса о пользовании общим имуществом собственниками помещений в МКД не лишено определенных нормативных оснований,
если в жилищном законодательстве нет релевантных конкретному вопросу норм права, то приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие же и в нем соответствующих норм должны применяться положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона,
однако летом 2023 года в ГК РФ была добавлена ст. 259.3, положения которой являются специальными по отношению, в частности, к ст. 247 ГК РФ (п. 6 ст. 259.1 ГК РФ), и, следовательно, подлежат применению к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в МКД в случае, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством;
а ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, устанавливающая запрет уменьшения общего имущества МКД без согласия всех сособственников, не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан, ведь в основе особого правового режима для общего имущества в МКД (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества и обусловленные непосредственно свойствами самого МКД.
https://www.garant.ru/news/1814802/

[Знак]

Недобросовестным собственникам вправе повысить платежи на ремонт общего имущества
20 июня 2025

Собственник нежилых помещений (в торговом центре) пытался оспорить невыгодные ему решения ОСС, указывая на следующие нарушения (Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2025 г. № 306-ЭС25-429):

во-первых, собственники приняли решение о внеочередном ремонте вестибюля главного входа, лестницы и других общих помещений здания и утвердили "дорогую" смету ремонта, – хотя истец сам привел "дешевого" подрядчика, которого отвергло ОСС. Дополнительно они решили смонтировать новую лестницу на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю, в чем нет практического смысла, причем и стоимость этого ремонта ОСС также утвердило в размере выше рыночного,
во-вторых, собственники утвердили одинаковый для каждого размер взноса на ремонт ("с носа", то есть в равных долях с каждого собственника помещений). А ведь расходы на содержание и ремонт общего имущества дома должны рассчитываться исходя из площади помещений каждого собственника. Получается, что истец, владеющий самым маленьким помещением в здании, понесет расходы наравне с собственниками более просторных залов;
в-третьих, собственники приняли решение о том, что ОСС будут проводиться не чаще раза в год. Тем самым неправомерно ограничено право истца на созыв внеочередного ОСС для немедленного решения срочных вопросов.
Однако суды трех инстанций сочли, что решения ОСС соответствуют закону, а Верховный Суд РФ, согласившись с судебными актами, указал истцу на следующее:

оспариваемое решение не повлекло для истца существенных неблагоприятных последствий;
потому что необходимость рассмотрения вопроса о внеочередном ремонте общего имущества и организации альтернативного доступа на кровлю была вызвана исключительно тем, что сам истец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по владению и пользованию помещением, нарушая права и охраняемые законом интересы других лиц. Арендаторы истца, используя помещения третьего этажа для работы магазина стройматериалов, испортили внешний вид мест общего пользования, поэтому им потребовался ремонт за счет дополнительных средств;
кроме того, единственный проход на кровлю здания существует через помещения истца, который не пропускает на крышу представителей УК, из-за чего в суде уже рассматривается дело по иску УК к истцу об обязании предоставить доступ для проведения работ путем предоставления ключа от помещений, об обязании восстановить в первоначальное состояние шкаф пуска подбора воздуха в шахту лифта;
при этом, изначально для проведения ремонта МОП собственники были намерены привлечь иного подрядчика, условия выполнения работ обсуждались на предыдущем общем собрании, однако этот подрядчик вообще отказался от подряда после общения с истцом;
наконец, истец и сам судится с УК по разнообразным вопросам;
при таких обстоятельствах очевидно, что действия истца фактически направлены на создание препятствий для нормальной эксплуатации здания;
доводы истца о том, что расходы на проведение ремонтных работ подлежали распределению пропорционально площади, принадлежащей собственниками, отклонены, поскольку спорные решения ОСС не требует единогласного принятия, решения приняты по конкретным вопросам проведения ремонта в силу возникшей объективной необходимости, решение данных вопросов касалось всех собственников в равной степени, результатом выполненных работ будут пользоваться все собственники;
при этом судами учтено, что к помещению одного из собственников на втором этаже ведет отдельный боковой вход в здании, поэтому несение затрат на ремонт холла центральной части, лестниц для данного третьего лица, по сути, являются лишними расходами, которые он мог бы и не нести, как и собственник помещения на первом этаже. Соответственно, проведение ремонтных работ для указанных третьих лиц не являлось необходимостью. Однако данные третьи лица согласились нести расходы по проведению ремонта в равных долях, наравне со всеми иными собственниками офисных помещений. Именно с учетом сложившихся конкретных обстоятельств большинством собственников и было достигнуто соглашение о равной оплате затрат по спорным вопросам;
возможность распределения расходов в равных долях на всех собственников согласуется с правовым подходом Конституционного Суда РФ, изложенным в постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П;
истцом не представлено доказательств того, что УК и подрядные организации, кандидатуры которых одобрены большинством голосов иных собственников, являются аффилированными между собой. Основания для выводов об отсутствии экономической целесообразности принятых и одобренных большинством собственников офисных помещений решений по спорным вопросам отсутствуют;
наконец, решение ОСС о частоте проведения общих собраний не чаще 1 раза в год не препятствует истцу созывать внеочередное ОСС по любым неотложным вопросам.
https://www.garant.ru/news/1823694/

[Знак]

Долги наследника за ЖКУ при выморочной ипотеке взыскиваются с муниципалитета
10 июля 2025

Собственница ипотечной квартиры скончалась, не успев погасить ни свой жилищный кредит, ни долги за "коммуналку" (Определение Верховного Суда РФ от 11 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-995(3)). Банк, в чью пользу был установлен залог, обратился с иском к ОМСУ о признании имущества умершей заемщицы выморочным, взыскании задолженности по кредитному договору за счет выморочного имущества, обращении взыскания на заложенное имущество.

Через полтора года после смерти заемщицы решением городского суда спорная квартира признана выморочной, с ОМСУ взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на эту квартиру путем реализации с публичных торгов. Правда, желающих купить квартиру не нашлось, и она была передана банку.

РСО (теплосбыт), полагая, что упомянутое решение суда доказывает факт наследования спорной квартиры администрацией, потребовала от ОМСУ уплатить накопленный еще при жизни заемщицы долг за отопление.

Суды всех инстанций удовлетворили иск (суд округа – с момента открытия наследства), хотя ОМСУ указывал, что размер его обязательств не может превышать стоимость выморочного имущества, а в результате этих ипотечных интриг у города нет ни новообретенной квартиры, ни денег:

статьей 210 ГК РФ определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;
в соответствии со статьями 1113 и 1114 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным (п. 1 ст. 1151 ГК РФ). В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 1151 ГК РФ);
таким образом, с момента смерти прежнего собственника (10 ноября 2021 года) принадлежавшая ей квартира стала объектом муниципальной собственности, в связи с чем обязанность по оплате коммунальной услуги по отоплению возникла у ОМСУ и представляет собой собственное обязательство администрации;
РСО в исковой период включены требования за период до смерти наследодателя (с июня 2020 года с включением входящего сальдо предшествующих долгов) и заявлено о том, что ОМСУ как наследник несет ответственность по долгам наследодателя;
согласно п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества;
в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 9, ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также публичные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества;
поскольку установлено, что полученное администрацией наследство исчерпано при расчетах с иным кредитором – банком (единственный объект наследственной массы полученный публично-правовым образованием отчужден в счет погашения долгов наследодателя перед банком), то оснований для возложения на публично-правовое образование ответственности по иным долгам наследодателя (сверх стоимости унаследованного имущества) не имеется;
в такой ситуации с учетом положений ст. 1175 ГК РФ ОМСУ должен отвечать только по собственным обязательствам, возникшим после принятия им наследства, как представитель публично-правового образования - собственника квартиры (п. 2 ст. 125 ГК РФ).
Верховный Суд РФ отказал ОМСУ в пересмотре дела.

Напомним, что недавно Конституционный Суд РФ указал, что необходимость оплачивать ЖКУ по выморочным квартирам с момента открытия наследства и независимо от момента "обнаружения" у себя нового жилья согласуется с нормами Конституции РФ, а ОМСУ могут активнее заниматься выявлением и учетом выморочного жилья, в том числе взаимодействуя с нотариусами и исполнителями коммунальных услуг, а также защищать свои права, если противоправное поведение иных лиц направлено на сокрытие выморочного имущества (см. новость от 7 июля 2025 года).
https://www.garant.ru/news/1829346/

[Знак]

Собственник нежилых помещений в МКД не может отказаться от оплаты консьержей
11 июля 2025

Собственники помещений провели ОСС, на котором приняли решение оснастить дом системой видеонаблюдения и охраной (одобрены ежемесячные платежи на содержание охраны и СВН в размере ставки за кв.м площади помещения каждого собственника), а также нанять консьержей (плата за услуги консьержа установлена только для собственников квартир, по ставке с квартиры без учета метража) (Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-794).

Однако протокол ОСС подвергся критике со стороны ОГЖН, которая предписала УК – невзирая на решение ОСС и вопреки воле собственников – "устранить нарушения, установить и исчислять плату за услуги консьержа пропорционально доле каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество в МКД", а заодно оштрафовала за неправильные начисления на 150 000 рублей.

УК не стала оспаривать предписание. Вместо этого она начала выставлять счета, в которых плата за услугу "Консьерж" выставлялась, в том числе, собственникам нежилых помещений, притом её размер зависел от площади этих помещений. Спустя год после предписания было проведено новое ОСС, где собственники утвердили размер платы за консьержа с квадратного метра, а не "с носа" (правда, в судебном акте отмечено, что протокола этого ОСС в деле нет, а впервые он был упомянут только судом округа).

ИП – собственник коммерческих помещений на первом и подземном этаже принципиально отказался платить за консьержа, потому что:

обязанность собственника помещения МКД участвовать в содержании общего имущества в МКД пропорционально своей доле в праве на общее имущество дома относится исключительно к тем услугам и работам по содержанию, которые поименованы в Минимальном перечне № 290 и Правилами содержания общего имущества МКД № 491. Но услуги консьержа в эти актах не поименованы, следовательно, к содержанию дома они не относятся,
при этом принадлежащие ИП нежилые помещения находятся в коммерческой вставке на первом и цокольном этаже МКД и имеют отдельный вход со стороны улицы, и УК отказывается сажать туда консьержа.
Однако суд взыскал задолженность по спорным платежам в полном объеме, с чем согласились вышестоящие инстанции:

из п. 1 ст. 37, пп. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Поскольку ИП наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых УК (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить;
включение истцом в единый платежный документ дополнительной услуги консьержа произведено на основании решения ОСС в МКД, которое в силу ст. 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в спорном доме, а также из того, что оспариваемая услуга фактически оказывалась собственникам МКД в спорный период по утвержденной решением общего собрания собственников цене услуги; решение собственников МКД не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке и являлось обязательным для исполнения ИП,
кроме того, услуга консьержа в каждом подъезде МКД предоставляется в интересах всех собственников (жилых/нежилых помещений), направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, его сохранности и недопущения в отношении него противоправных действия, а также для благоприятного и безопасного проживания граждан в данном доме;
соответственно, не может расцениваться как неправомерное возложение на ИП расходов по оплате дополнительных услуг, напрямую связанных с надлежащим содержанием общего имущества и благополучного проживания граждан в МКД, поскольку собственники нежилых помещений в МКД также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
то обстоятельство, что данная услуга является дополнительной и не входит в Минимальный перечень № 290, не свидетельствует ни о невозможности отнесения такой услуги к числу направленных на содержание общего имущества МКД, ни о невозможности принятия собственниками помещений решения о ее оказании и размере оплаты;
доводы ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны улицы и никак не связаны с подъездами (где расположены консьержи), которыми пользуются собственники жилых помещений для доступа к своим квартирам, не имеют правового значения.
Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.
https://www.garant.ru/news/1829613/