Форум правовой взаимопомощи военнослужащих

Собственник нежилых помещений в МКД не может отказаться от оплаты консьержей
11 июля 2025

Собственники помещений провели ОСС, на котором приняли решение оснастить дом системой видеонаблюдения и охраной (одобрены ежемесячные платежи на содержание охраны и СВН в размере ставки за кв.м площади помещения каждого собственника), а также нанять консьержей (плата за услуги консьержа установлена только для собственников квартир, по ставке с квартиры без учета метража) (Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-794).

Однако протокол ОСС подвергся критике со стороны ОГЖН, которая предписала УК – невзирая на решение ОСС и вопреки воле собственников – "устранить нарушения, установить и исчислять плату за услуги консьержа пропорционально доле каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество в МКД", а заодно оштрафовала за неправильные начисления на 150 000 рублей.

УК не стала оспаривать предписание. Вместо этого она начала выставлять счета, в которых плата за услугу "Консьерж" выставлялась, в том числе, собственникам нежилых помещений, притом её размер зависел от площади этих помещений. Спустя год после предписания было проведено новое ОСС, где собственники утвердили размер платы за консьержа с квадратного метра, а не "с носа" (правда, в судебном акте отмечено, что протокола этого ОСС в деле нет, а впервые он был упомянут только судом округа).

ИП – собственник коммерческих помещений на первом и подземном этаже принципиально отказался платить за консьержа, потому что:

обязанность собственника помещения МКД участвовать в содержании общего имущества в МКД пропорционально своей доле в праве на общее имущество дома относится исключительно к тем услугам и работам по содержанию, которые поименованы в Минимальном перечне № 290 и Правилами содержания общего имущества МКД № 491. Но услуги консьержа в эти актах не поименованы, следовательно, к содержанию дома они не относятся,
при этом принадлежащие ИП нежилые помещения находятся в коммерческой вставке на первом и цокольном этаже МКД и имеют отдельный вход со стороны улицы, и УК отказывается сажать туда консьержа.
Однако суд взыскал задолженность по спорным платежам в полном объеме, с чем согласились вышестоящие инстанции:

из п. 1 ст. 37, пп. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Поскольку ИП наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых УК (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить;
включение истцом в единый платежный документ дополнительной услуги консьержа произведено на основании решения ОСС в МКД, которое в силу ст. 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в спорном доме, а также из того, что оспариваемая услуга фактически оказывалась собственникам МКД в спорный период по утвержденной решением общего собрания собственников цене услуги; решение собственников МКД не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке и являлось обязательным для исполнения ИП,
кроме того, услуга консьержа в каждом подъезде МКД предоставляется в интересах всех собственников (жилых/нежилых помещений), направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, его сохранности и недопущения в отношении него противоправных действия, а также для благоприятного и безопасного проживания граждан в данном доме;
соответственно, не может расцениваться как неправомерное возложение на ИП расходов по оплате дополнительных услуг, напрямую связанных с надлежащим содержанием общего имущества и благополучного проживания граждан в МКД, поскольку собственники нежилых помещений в МКД также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
то обстоятельство, что данная услуга является дополнительной и не входит в Минимальный перечень № 290, не свидетельствует ни о невозможности отнесения такой услуги к числу направленных на содержание общего имущества МКД, ни о невозможности принятия собственниками помещений решения о ее оказании и размере оплаты;
доводы ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны улицы и никак не связаны с подъездами (где расположены консьержи), которыми пользуются собственники жилых помещений для доступа к своим квартирам, не имеют правового значения.
Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.
https://www.garant.ru/news/1829613/

Суды обязали собственника демонтировать кондиционер на витражном балконе МКД
22 августа 2025

УК в МКД добилась судебного решения о возложении на собственника квартиры обязанности по демонтажу самовольно установленной конструкции (кондиционера) (Определение СК по гражданским делам Восьмого КСОЮ от 03 июня 2025 г. по делу № 8Г-7938/2025).

Иск УК обосновывала следующим:

спорный кондиционер установлен прямо на конструкцию витражного балконного остекления МКД;
это остекление – "устройство светопрозрачных ограждений" – предусмотрено проектной документацией на спорный МКД в качестве ограждений балконов жилых помещений;
согласно общим указаниям проектной документации "Светопрозрачные ограждения балконов", светопрозрачные ограждающие конструкции ограждения балконов рассчитаны на действие ветровых и эксплуатационных нагрузок в соответствии с требованиями СП 20.13330.2011. Конструкции рассчитаны на восприятие следующих нагрузок: стальное остекление – эксплуатационные, остекление – ветровые. Иных нагрузок и воздействие на данные конструкции не предусмотрено;
кроме того, в соответствии с Инструкцией по эксплуатации данного МКД, разработанной застройщиком, витражные остекленные конструкции представляют собой единую целостную конструкцию по всей высоте и являются общедомовым имуществом, рассчитаны на действие ветровых и эксплуатационных нагрузок: стальное остекление – на эксплуатационные, остекление – ветровые нагрузки, и при этом не допускается нагружать витражи и металлические ограждения не проектными конструкциями и оборудованием (кондиционеры, изделия ПВХ, стеклопакеты, антенны и др.).
Собственник же ссылался на то, что:

во-первых, перед установкой кондиционера он спрашивал разрешения у УК, которая данный монтаж не запретила (а уклончиво ответила, что согласия других собственников на установку кондиционера не требуется, но сама установка не должна нарушать права других собственников помещений в МКД);
во-вторых, производитель фасада МКД подтвердил ответчику, что установка кондиционера возможна в конструкцию стены или плиту перекрытия, как это и было сделано, и сверх того, у ответчика имеется заключение эксперта о том, что монтаж внешнего блока кондиционера соответствует действующим нормам и правилам, а также требованиям к монтажу организации изготовителя фасада дома;
в-третьих, решением ОСС, о чем имеется надлежащий протокол ОСС, установка наружных блоков системы кондиционирования на фасаде и плите перекрытия МКД была согласована;
в-четвертых, монтаж кондиционера к фасаду дома включал сначала снятие, а потом восстановление утеплителя, крепежа и облицовочного слоя фасада, то есть после закрепления блока кондиционера на стене целостность отделочного слоя фасада здания восстановлена в полном объеме;
и в-пятых, спорный кондиционер спокойно висит на фасаде аж с 2018 года, о чем УК не могла не знать, следовательно, трехлетний срок на предъявление иска УК давно пропустила.
Несмотря на эти возражения, суды трех инстанций сочли истребуемый демонтаж кондиционера неизбежным:

действительно, работы по монтажу кондиционера, согласно договору на монтаж оборудования, включали в себя восстановление целостности отделки фасада МКД;
и действительно, согласно информационному письму изготовителя фасада, кронштейны для кондиционеров, а также блоки кондиционеров не допускается крепить на навесную фасадную систему, а именно на элементы НФС (профиля, кронштейны и облицовочный материал), поскольку эти элементы навесного вентилируемого фасада не выдержат нагрузку от кондиционера, однако допускается крепление кронштейнов для кондиционеров в конструкцию стены или в плиту перекрытия;
однако допрошенный судом специалист пояснил, что по технической и проектной документации невозможно установить кондиционер на навесной вентилируемый фасад и витражное остекление указанного МКД, поскольку по техническим характеристикам данной марки на навесной вентилируемый фасад не предусмотрено увеличение нагрузки в связи с установкой дополнительных конструктивных элементов (антенны, стеклопакеты, кондиционеры), поскольку ставится под угрозу целостность элементов данного фасада здания, который является единым. С внешней стороны фасада спорной квартиры собственниками был установлен кондиционер без соблюдения норм и правил, с нарушением целостности фасада задания;
а главное, витражная остекленная конструкция, на которой расположен кондиционер, представляет собой единую целостную систему ограждающих конструкций по всей высоте жилой части здания и является согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ общедомовым имуществом, а именно – несущей и ненесущей конструкцией, включая фасад дома – его внешнюю, наружную стену;
согласно правовой позиции, изложенной в п. 39 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности;
как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 3 Обзора судебной практики № 3 (2023), использование одним из собственников общего имущества МКД (в т.ч. использование фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением ОСС. Действия собственника помещения в МКД, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе МКД личного оборудования без соответствующего на то решения ОСС, противоречат требованиям закона и нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД;
упомянутые ответчиком протокол ОСС не подтверждает получение согласия собственников дома на размещение наружных блоков кондиционера на фасаде и плите перекрытия дома, поскольку, как следует из указанного протокола, данное решение принято 61,11 % от всех собственников помещений дома, в то время как в соответствии с положениями ч. 1 ст. 46 ЖК РФ такое решение должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
в связи с чем права других сособственников нарушаются уже самим фактом размещения оборудования на системе навесного вентилируемого фасада спорного МКД в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом с другими собственниками помещений, а действия ответчика по размещению на фасаде МКД личного оборудования без соответствующего на то решения ОСС противоречат требованиям закона.
https://www.garant.ru/news/1847939/

Верховный суд объяснил, кто хозяин комнаты консьержа

Крайне полезное для жильцов многоквартирных домов разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел итоги одного спора собственников квартир и застройщика. Речь в споре шла о комнатке под лестницей в подъезде, в которую обычно сажают консьержку.
Определение Верховного суда РФ N А41-39673/2019

https://rg.ru/2025/07/15/komnata-konserzha.html

Иск о сносе самовольной пристройки к МКД вправе подать любой собственник
1 сентября 2025

Департамент городского имущества обратился с иском к владельцам пристроенных помещений в МКД (построены еще частично в прошлом веке, учтены в ЕГРН) об их сносе, указывая, что данные помещения возведены незаконно, без оформления разрешений на реконструкцию МКД, их существование угрожает жизни и здоровью людей (невозможность эвакуации в случае пожара) (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2025 г. № 305-ЭС25-2717).

Суд первой инстанции в иске отказал, поскольку:

спорные пристройки вообще являются объектами некапитального строительства, следовательно, не могут признаваться самовольными постройками;
земельный участок под МКД (на котором фактически расположены спорные объекты) принадлежит не городу, а собственникам помещений в МКД, а они в суд соответствующего иска не заявляли;
с учетом выводов эксперта о наличии угрозы жизни и здоровью граждан надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о запрещении эксплуатации. Таких требований в рамках данного дела не заявлено.
Однако суды вышестоящих инстанций обратили внимание на следующее:

в спорном МКД есть и муниципальные квартиры, таким образом, город в лице департамента городского имущества обратился в суд в качестве собственника земельного участка, на котором находится спорный МКД. В качестве собственника он имеет право обращаться с исковым заявлением о сносе самовольного постройки;
спорная пристройка возведена к фасаду многоквартирного жилого дома. Как указано в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 за 2018, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. З ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Указанная позиция содержится также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2019 г. № 5-КГ18-320;
в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.), реконструкция жилого помещения в МКД, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной;
при этом ответчики не доказали, что ими в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, а именно, что общим собранием собственников помещений принималось соответствующее решение;
ответчики использовали общее имущество без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, что является нарушением п. 4 ст. 36 ЖК РФ;
в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в МКД вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры), заявления ответчиков о применении срока исковой давности по таким требованиям не имеет правового значения;
при этом из экспертного заключения следует, что спорные объекты являются объектами некапитального строительства, их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба возможно. Однако спорные объекты не соответствуют строительным и пожарным нормам и правилам, как на момент возведения, так и на момент проведения экспертного осмотра и создают угрозу жизни и здоровью граждан;
при таких обстоятельствах, учитывая, что ответчики не представили разрешительных документов на возведение спорной пристройки к фасаду жилого многоквартирного дома, в отсутствие согласия всех собственников МКД, в т.ч не согласовали возведение пристройки на ОСС, суд приходит к выводу о возложении на ответчиков обязанности привести объект в соответствие с документами технического учета (состояние до проведения работ), фиксирующим его параметры до реконструкции.
Верховный Суд РФ отказал собственникам самовольно возведенных пристроек в пересмотре дела.
https://www.garant.ru/news/1858320/

Фитнес-центр отсудил у УК деньги на ремонт пола после аварии в подвале
11 сентября 2025

Фитнес-центр (собственник нежилых помещений в МКД) потребовал от УК возместить стоимость ремонта, необходимого помещению после устранения аварии (Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2025 г. № 307-ЭС25-3242):

в один из дней из-под пола фитнес-центра повалил пар,
вызванные слесари-сантехники из УК (точнее, подрядчика УК) демонтировали пол, обнаружили прорыв на ВДИС, ликвидировали его и ушли. Отремонтировать пол отказались,
обстоятельства произошедшего зафиксированы совместным с УК актом,
стоимость ремонта полов составляет около 170 тыс. руб., но, поскольку от пара пострадали также стены, потолок, отделка, то всего на ремонт фитнес-центру требуется полмиллиона.
УК, со своей стороны, отказывалась возмещать стоимость ремонта полов, потому что "повреждение половых щитов было вызвано аварийной ситуацией и неисполнением обязанности собственника нежилого помещения по предоставлению свободного доступа к общедомовому имуществу – инженерным сетям МКД".

Суд первой инстанции полностью удовлетворил иск (на всю сумму), поскольку виновата в аварии УК.

Суд апелляционной инстанции в иске отказал – потому что обязанность предоставлять доступ к общедомовому имуществу истец не исполнил.

Суд округа, с которым согласилась СКЭС ВС РФ, удовлетворил иск частично (в пределах стоимости ремонта пола):

между истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) заключен договор управления МКД, согласно которому исполнитель обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками нежилых помещений; обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД;
под полом принадлежащего истцу помещения проходят инженерные сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации;
согласно акту, подписанному УК и третьим лицом (подрядчиком УК), в ходе осмотра помещения было установлено, что розлив системы центрального отопления расположен в нише под полами помещения истца, из-под пола выходит пар; для производства работ по устранению повреждения центрального отопления бригада слесарей-сантехников вскрыла участок пола в помещении истца, произвела работы по замене поврежденного розлива отопления; работы по восстановлению пола по окончании слесарных работ не выполнялись. В том же акте указано на необходимость подрядной организации выполнить работы по восстановлению полов;
факт прорыва на внутридомовых сетях отопления в зоне ответственности УК документально подтвержден. Таким образом, ненадлежащее содержание общего имущества МКД (сетей отопления) Управляющей компанией повлекло необходимость выполнения истцом ремонта;
вместе с тем суд апелляционной инстанции установил отсутствие оснований для взыскания убытков в части восстановительного ремонта поверхности стен и потолков. В частности, судом установлено нарушение температурно-влажностного, теплового режима спорных помещений истца, поскольку отсутствовало остекление в оконном проеме, оконный проем зашит картонными листами, деформирована рама, имелись щели; характер дефектов потолков, указанных в отчетах эксперта и оценщика, свидетельствует о залитии помещений истца через расположенные выше помещения,
таким образом, с УК подлежат взысканию лишь убытки, связанные с повреждением поверхности пола.
https://www.garant.ru/news/1863914/

Суды не поддержали истца в споре о разглашении сумм долга за ЖКУ и адреса квартиры
23 сентября 2025

Хозяйка квартиры, за которой накопились долги за содержание жилья и коммунальные услуги, нажаловалась в Роскомнадзор на неправомерное распространение ее персональных данных: гражданка указывала, что в ходе проведения собрания с жителями МКД по вопросам долгов по квартплате директор УК публично разгласил перед соседями ее персональные данные в составе ФИО и адреса (Постановление Верховного Суда РФ от 6 августа 2025 г. № 46-АД25-13-К6). В доказательство она приложила к жалобе листок, на котором, действительно, значились ее фамилия, инициалы, адрес квартиры и сумма задолженности.

Инспектор Роскомнадзора, которому поручили разобраться с жалобой, установил – просмотрев видео с этого собрания, – что директор УК, выступая перед присутствующими, размахивает каким-то листочком и заглядывает в него. Однако листочек никому не передавался, а в репликах директор УК упоминал только суммы и номера квартир. Это же подтвердили и свидетели, присутствующие на собрании.

Поскольку факт события правонарушения не подтвердился, ведомство отказало в возбуждении дела об административном правонарушении. Принципиальная гражданка оспорила отказ в суде, но проиграла во всех инстанциях, в том числе в Верховном Суде РФ:

в ходе проведения проверки обстоятельств, указанных в заявлении, главный специалист-эксперт отдела контроля и надзора за соблюдением законодательства в сфере персональных данных областного Управления Роскомнадзора на основании изучения материалов, в числе которых аудио- и видеозапись, пришел к выводу об отсутствии события административного правонарушения, поскольку сведения, указанные в заявлении, не нашли своего подтверждения. В связи с этим в возбуждении дела об административном правонарушении было отказано;
с такими выводами согласились судебные инстанции, которые отметили, в частности, что факт незаконной передачи УК персональных данных собственников помещений МКД (должников), в том числе заявительницы, третьим лицам не установлен. В обращениях заявительницы не содержится сведений, подтверждающих распространение на ОСС персональных данных собственников. При этом номер квартиры будет являться персональными данными исключительно в совокупности с дополнительной информацией, позволяющей отнести его к конкретному физическому лицу;
доводы о том, что жалоба заявительницы на "отказное" определение должностного лица Роскомнадзора не относится к подсудности суда общей юрисдикции и должна была быть перенаправлена в арбитражный суд, являются несостоятельными, поскольку имевшиеся (по мнению заявительницы) нарушения не могли вытекать из осуществления юридическим лицом экономической деятельности.
https://www.garant.ru/news/1868899/