Проблемы покупки жилья

[Знак]

09.02.2023 19:01
Верховный суд: застройщик должен платить дольщикам за съемное жилье в случае долгостроя

Очень полезное будущим новоселам решение принял Верховный суд после того, как внимательно изучил спор простой гражданки и фирмы-застройщика, которая ей пообещала в срок построить дом и предоставить в нем квартиру. И обещание не выполнила.


Эксперты утверждают, что на практике нет единого подхода к разрешению споров о взыскании убытков с застройщиков из-за найма жилья при долгострое. Обычно иски удовлетворяют, только если дольщики доказывают отсутствие другого места жительства.

*Определение Верховного суда номер 4-КГ-22-4-К1
https://rg.ru/2023/02/09/bonus-na-novosele.html

[Знак]

24.04.2023
Нотариусы предупредили о росте рисков при покупке жилья у посредников
https://rg.ru/2023/04/24/lishili-doveriia.html

[Знак]

29.11.2023
Покупатели квартир смогут заранее узнать о жильцах, которых не выселить

В Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) могут появиться новые сведения. Минстрой предлагает вносить в ЕГРН сведения о членах семьи собственника, которые могут сохранить право пользования жильем даже после его продажи.
https://rg.ru/2023/11/29/neproshenyj-sosed.html

[Знак]

<Информация> Банка России от 01.03.2024 "Банк России предупреждает о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия"

Банк России предупреждает о рисках ипотеки с аккредитивом для покупателей, приобретающих строящееся жилье

Сообщается, что некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть оплаченных средств размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк получает дополнительную доходность от использования этих средств, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.

Риск для покупателя состоит в следующем: в отличие от счета эскроу, застрахованного в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором деньги лежат на аккредитиве, покупатель может лишиться их и потерять недвижимость, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Также сообщается о рисках для покупателей при покупке квартиры по переуступке прав по ДДУ у аффилированного с застройщиком лица.

Банк России считает подобные практики недопустимыми. Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в ДДУ, заключаемых между застройщиками и юрлицами (в том числе аффилированными).

Сообщается, что Банк России планирует обсудить с Правительством возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой
https://www.consultant.ru/law/review/li ... ontent=old

[Знак]

Информация о китайских индивидуальных домах, за которые можно сегодня заплатить, а завтра его привезут куда скажешь и сразу установят, взбудоражила интернет. Еще бы - заселяйся и живи. И цены сказочные: от 1398 долларов. Или 127 тыс. рублей.
https://rg.ru/2024/03/20/dacha-v-pochtovoj-korobke.html

[Знак]

Постановление Правительства Москвы от 23.07.2024 N 1672-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 30 апреля 2013 г. N 284-ПП и от 28 марта 2017 г. N 120-ПП"

С 1 августа 2024 года в Москве запретили строить жилье общей площадью менее 28 кв. м для однокомнатных и менее 44 кв. м для двухкомнатных квартир

Поправки внесены в постановления Правительства Москвы от 30.04.2013 N 284-ПП "Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве" и от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы".
https://www.consultant.ru/cons/cgi/onli ... ontent=old

[евгений 76]

Москвича выселили из купленной квартиры спустя 5 лет. Помог только Верховный суд

Иногда даже самая «чистая» на первый взгляд сделка с квартирой может обернуться настоящей катастрофой — спустя годы. Именно так случилось с героем этой истории: он приобрел квартиру в Москве, законно прожил в ней 5 лет, а потом внезапно получил иск от города о выселении.

⚖ Что случилось?
В 2018 году гражданин Б. обратился в одно из московских риелторских агентств, чтобы подобрать трехкомнатную квартиру. Подходящий вариант нашелся быстро — просторная «трешка» в Головинском районе.
Продавец пояснил, что купил квартиру у некой женщины, которая ранее получила ее в наследство от матери. Документы были в порядке, квартира — с единственным переходом права, наследство оформлено шесть лет назад. Никаких подозрений сделка не вызывала.
Б. оформил покупку и спокойно прожил с семьей в квартире пять лет. Но в 2023 году его ждала неожиданность — в почтовом ящике он нашел повестку: Департамент имущества Москвы подал в суд, требуя признать его право собственности недействительным и выселить всю семью.

⚖ Что решили суды?
Как выяснилось, в 2011 году умер одинокий мужчина, оставивший ту самую квартиру. Наследников не было, и квартира должна была перейти городу. Однако вскоре объявилась дальняя родственница, оформившая наследство — как позже выяснилось, по поддельным документам.
Через шесть лет она продала квартиру, а спустя еще год новый владелец перепродал ее Б.
Чиновники утверждали: раз первая сделка — мошенническая, значит, и все последующие недействительны. Квартира, по их мнению, принадлежит городу.
Суд первой инстанции поддержал позицию чиновников и постановил выселить Б., лишив его права собственности. Апелляция это решение подтвердила.
Позже, из-за болезни, Б. пропустил срок обжалования, определение вступило в силу — и вскоре его семью выселили. Оспорить в кассации не удалось.

⚖ Что сказал Верховный суд?
Департамент уже не в первый раз пытается выселить людей квартир спустя много лет, но этот случай рекордный — иск был подан спустя 12 лет после смерти собственника.
Но чиновники сами тоже нарушили закон. Региональный регламент прямо предписывает оформлять выморочные квартиры максимум в течение года с момента открытия наследства. Департамент этого не сделал и благополучно забыл про квартиру на 12 лет.
А если чиновники не озаботились своевременным оформлением выморочного имущества, то впоследствии теряют право требовать этого через суд у добросовестного приобретателя, даже если в деле фигурировало мошенничество.

⚖ В итоге дело направили на пересмотр, в результате которого суд отказал Департаменту в иске и признал Б. добросовестным приобретателем квартиры (Определение Верховного суда по делу N 5-КГ24-118-К2, Решение Головинского районного суда Москвы по делу N 02-0944/2025).

[Знак]

Информационное письмо Банка России от 09.06.2025 N ИН-03-35/88
"О рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика"

Банком России предложены рекомендации по минимизации рисков для физических лиц, застройщиков и кредитных организаций в случаях продажи застройщиками жилья физическим лицам по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку

Отмечается, в частности, что физические лица могут столкнуться со следующими рисками: сложности в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки от застройщика; отсутствие у физических лиц надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей; предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает риски двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов.

Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования застройщиков. Застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц по рассрочкам от застройщиков, что, в свою очередь, может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные застройщиком при разработке проекта, будут отличаться от фактических.

В целях комплексной и всесторонней оценки принимаемых кредитной организацией при кредитовании застройщиков рисков, связанных с вероятным неисполнением физическими лицами - покупателями жилья обязательств по погашению рассрочки от застройщика, потенциальным расторжением договоров о предоставлении рассрочки от застройщика с последующим возвратом физическому лицу ранее внесенных денежных средств и требуемым более продолжительным временем для продажи жилья, для определения категории качества ссуды и уровня кредитоспособности заемщика, а также размера расчетного резерва кредитным организациям Банк России рекомендует, в частности: собирать и анализировать информацию о договорах о предоставлении рассрочки от застройщика; определять сумму планируемых поступлений по заключенным договорам о предоставлении рассрочки от застройщика путем соотнесения суммы цен заключенных договоров о предоставлении рассрочки от застройщика и средств, поступивших на эскроу-счета; учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику (с закреплением соответствующего подхода во внутренних документах кредитной организации); снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной.

Приведены рекомендованные критерии признания доли продаж жилья в рассрочку существенной.

Отмечается, что в настоящее время Банк России осуществляет работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В указанный проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика.

Кредитным организациям, предоставляющим кредиты застройщикам для финансирования строительства жилья, рекомендуется оценивать на регулярной основе, но не реже одного раза в месяц объем денежных средств, зачисленных на счета эскроу физическими лицами - участниками долевого строительства, в том числе при погашении физическими лицами задолженности по рассрочке от застройщика.
https://www.consultant.ru/document/cons ... ntent=body

Информационное письмо Банка России от 09.06.2025 N ИН-03-35_.docx

(39.67 КБ) 1 скачивание

[Знак]

С 1 июля 2026 года при сделках с недвижимостью начнут применять биометрию
9 июня 2025

Заявители будут проходить идентификацию с применением "Единой системы идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных" в случае проведения сделок в электронном виде. Соответствующая поправка предусмотрена Федеральным законом от 7 июня 2025 г. № 133-ФЗ "О внесении изменения в статью 36-2 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Благодаря изменению проведение госрегистрации прав станет возможным на основании электронного заявления, представленного сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если оно подписано УКЭП заявителей, а сами стороны прошли идентификацию с использованием биометрических персональных данных. Применение такой системы при совершении сделок с недвижимым имуществом станет дополнительным средством установления личности правообладателя.

Закон вступит в силу с 1 июля 2026 года. Отложенный срок позволит подготовить информационные системы Росреестра к работе по реализации поправок.
https://www.garant.ru/news/1821374/

[Знак]

04.06.2025
Застройщик сдал квартиру с недоделками? Верховный суд объяснил, можно ли взыскать с него компенсацию
Верховный суд объяснил, как взыскивать деньги за квартиру с недоделками
https://rg.ru/2025/06/04/cena-krivyh-sten.html